積算評価 ( 原価法 ) ・時価評価自動計算

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自用(住宅・土地等)と賃貸投資用の不動産について積算評価(時価)を自動計算できます。各項目を選択または数値を入力することにより自動算出されますのでご活用下さい。
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自用 ( 住宅・土地等 ) と賃貸投資用の不動産について積算評価 ( 時価 ) を自動計算できます。各項目を選択または数値を入力することにより自動算出されますのでご活用下さい。

所有権と借地権に対応、区分所有マンション等は土地持分の分子・分母に入力することにより正確な数値を算出できます。


上記、評価額は建築基準法その他関係諸法令に準拠した不動産に対する評価になります。広大地他、違法物件や囲繞地等を含めた瑕疵物件に関してはそれぞれ概算の補正率 ( 概ね 0.2 ~ 0.6) を乗じて算出下さい。

※建物標準価格について、「建築着工統計 ( 国土交通省 ) 」の「構造別 : 建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表を基に、 1 ㎡当たりの工事費予定額を算出された国税庁の標準的な建築価額表に沿い採用しておりますが、鉄骨造が一括りとされており、重量鉄骨造と軽量鉄骨造の数値に差異が出ません。その為、重量鉄骨造を価格表に沿い、軽量鉄骨造の数値算出には東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表でみられる木造と軽量鉄骨造の価格比を使用し軽量鉄骨造の数値 ( ㎡当たり 181.0 千円 ) を算出しています。


物件購入時の担保評価算出法

対象不動産の取得目的とした際、金融機関の担保評価 ( 平均値≒ノンリコース枠 )

自用 ( 住宅・事務所等、自身で利用 ) 目的の場合

上記時価評価額が基準です。但し、対象不動産の地勢が平担でない場合は、造成費を差し引いた値が正確な時価評価と考えられます ( 国税庁 :宅地造成費の金額表 ) 。

自身の安定した収入を基準に算出されるローン借入可能枠が 1.4 ~ 1.6 倍程度迄借入が可能とされています ( 与信により時価の 1.4 ~ 1.6 倍迄借入可能 ) 。尚、住宅ローンを利用する場合、登記簿上の種類が居宅であることが原則の為、共同住宅や店舗・事務所等は対象にできません。

参考 : 借入枠計算法 【計算

返済原資【支払金額 ( 自営業者は課税所得金額 ) × ( 支払金額が 400 万円未満 =35% 、 400 万円以上 =40%) 】÷年賦償還率 ( 元利均等償還率 )

借入によるローン返済額分が返済原資より差し引かれます。また、資産背景 ( 総資産の時価額 )- 総負債額 ( 借入額 ) がマイナスに傾いている場合は、上記借入枠より差し引かれます。

事業用賃貸 ( 貸家・アパート・マンション・ビル等 ) を目的とする場合

時価評価算出額を基準に、入居賃料に対する追い出し費用 ( または相当額の敷金分 ) を差し引かれた価格が担保評価になります。借入期間が建物の耐用年数を超える場合、解体費用及び造成費用、測量、販売時諸経費を差し引いた額になります。

耐用年数を超える借入を行う場合、金融機関の保全は土地売りによる資金回収となる為、更地販売に純収入を基準と捉えると理解が易くなります。

尚、対象物件を資金調達する予定でしたら不動産投資家・賃貸業用の融資枠自動計算及び支払額算出ページをご用意しております。収支面から見ての融資枠の把握、支払額の把握に便利です。

融資枠及び支払額自動算出 - 事業用

宅建業免許お持ちでない場合

上記控除額勘案した時価評価額を基準に土地面積比の掛け目が入ります ( 地域の最適販売土地面積超過不足、 2 分割可能面積を超えると概ね 70% 程度 ) 。

上記掛け目は実際に土地を販売する際に宅建業免許をお持ちでない場合、土地の分割販売等が不可能な為、実際に回収できる資金と捉える事もできます。

宅建業免許を取得している方の場合

事業プランにより分割等された対象区割の平均面積が最適面積を超えるまたは欠ける面積の場合は同様に掛け目が入ります。その為、成約事例や比準法による各区割りの価格算出の根拠等を別添資料として添える事が有効です。

大規模な物件の場合は鑑定評価を利用する事も一案でしょう。

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投稿者:KARYU [@karyu_iv ]
 

対面・非対面に関わらず10分足らずで数千万の商談をまとめる交渉力を有し、月間7取引高速仕入、売買融資比400%超のオーバーローンを実現する資金調達力と投資判断力を併せ持つ。

大手フランチャイズ売買仲介マンとして売上・取引件数日本一の経験を持ち、年収180万円以下の事業主に億の資産を築かせた経験も持つ。 時にエージェント、時に投資家。酒と煙草と仲間と女をこよなく愛し、たまに失敗する。