Q.リフォーム難易度が高い中古戸建を売却活動中です。相 場より安く出してるので反響はあります。しかし、現地見 学後リフォーム難易度が高いので買付が入りません。指値 してくれと毎回言ってますが指値もされません。おそらく 、大幅な指値が必要で躊躇しているからと思われます。今 後効果的な売却活動施策ありますでしょうか。

ご質問ありがとうございます。

相場より安く出していて反響はあるが買付が入らない。

ご質問から判断するに、どういった理由かわかりませんがリフォームの難易度が高い一戸建をリフォームせずに売りに出しているといったところでしょうか。

詳細までは把握できませんので、値付の考え方について一点と比較的どのような物件でも実行可能な対策案を 3 つを添え回答としましょう。

値付・指値期待の件

今回の販売物件は中古戸建ですので主に期待される購入者は住宅取得者になります。

投資物件ですと販売価格無視の難儀な指値 ( 値段交渉 ) ありの買付を出す方・ケースもそこそこにありますが、住宅市場においてはそれはかなり異端ですし、通常受付ません ( 受けられない ) 。

住宅の場合、まさに生活の拠点とする事から、そしてその物件を気に入り住みたい思いで購入しますので、販売価格を大幅に下げなければ買わないという心情にはまずなりませんし、逆に売主様もそのような方にご自身の大切な住宅を譲ろうと言う気持ちになり難い。

理由は様々すぎて全てをあげられませんが、取引される現場では常識として指値といっても気持ち程度です。

具体的には販売価格の 5% 以内くらいでしょう。紹介する仲介マンも端数切り捨てくらい受けてもらえるかな ? くらいの認識で動いています。

また、そのような常識が市場全体にできている事から売主側の立場として勿論、高く売れたらいいけれど、販売価格から大きく値段交渉を受けて成立させる値付は通常しないのです。

その為、もし現状のまま何もせずに売却を成立させるならば、相場より安いではなく、この物件が「売れる価格」に販売価格を近づける事といえます。

また、販売に関して少しでも高く売る為のポイントをまとめた記事 ( 主に手段は中盤以降 ) ですので、ご参考にしてみて下さい。

不動産はこのように高く売る。「成約価格を爆上げ」全 77 項目 ☑

対応策・手段

⑴手数料増し・指値幅を販売図面に明記
物件そのものには手を加えない前提での方法として、販売奨励の意味として手数料を加えてしまう ( 賃貸で言う所の AD) 事、そして指値幅を明記してもらうという手があります。

これはどちらかを選んでもいいし、両方を採用してもいい。依頼している不動産会社の担当者さんと共に相談してみて下さい。

また、それら情報明記は、販売図面の帯の部分 ( 不動産会社の連絡先が明記されてる部分 ) 。

この部分は紹介する業者さんが見る部分になりますので、指値が大きく取れるとなればその前提で流れを作りながらお客様に提案します。

手数料が魅力的であればできれば選んで欲しい物件としてよく作戦を練りこの物件の光る、良いポイントを事前に探し出して紹介してくれるようになるため、一定の効果を期待できるでしょう。

しかし、これもあまり効果がないタイプの物件があります。

ご質問者様の物件は、住みたくなるような物件になっているでしょうか ?

住宅の場合、住みたい気持ちが喚起されないと値段が低くても売れないという事は多々あります。

反響が多いという言葉がご案内を指すか判断できませんでしたので、憶測ですが、もしかしたら、リフォームをされてないという点も踏まえてこのタイプの物件かなと推察しています。

その為、第二案です。

⑵リフォームしてから売る。
実際の所、難しいが技術的にとは考えにくい為、ご提示いたします。

資金に余裕がある場合はリフォームしてしまい、美しい商品として住みたい気持ちを喚起する住宅としてしまうのが一番です。

当然に住みたくなるリフォーム、場合によってはリノベーションでしょうか、これはお高く売れます。何よりも住みたくなるかどうかが一番重要なのです。

触れておきたい事として、購入者にリフォームをしてもらう前提で売るというのは購入希望者にとっては負担として受け取られるケースが多いと言えます。

理由大きく 3 つ。

住宅ローンの他にリフォームローンを組むという選択になるケースが多い事。

出来上がり ( 完成形 ) のイメージを多くの方が描けない、つまり不安材料となる事。

最後に予算、当然に住めるまでに必要な資金が読みにくくなる不安。多くの住宅購入者にとっては全く見えなくなってしまうとも言えます。

頼りにしている不動産屋さんもリフォーム迄は付き合ってくれないかもしれない、どうしたらいいかと不安を持つかもしれません。

これらの問題は、リフォームを売主側でしてしまう事で全て解決できます。

問題はリフォーム資金が用意できるか。プランとリフォーム後の値付をよく打ち合わせして取り組んでみて下さい。

さて、リフォームの予算が用意できない場合。それが次です。

⑶リフォームプランを作り上げ、可能ならリフォーム後引渡しとする。

このプランはご依頼している不動産会社 ( 担当者 ) によくご相談して何とか乗ってもらう必要があります。

ざっと説明しますと、まずリフォーム ( リノベーションプラン ) を作りあげその見積もり迄バッチリ固めます。

現況のままの販売ですが、契約後、リフォームを行い、完成させての引き渡しとします。

この方法は、仲介担当者の負担がかなり重く、また契約する際の調整等も面倒である点、そして引渡しまでの期間が長くなります。

その為、すぐにやりましょうという担当者はあまりいませんでしょうし、断られる事もあるかもしれません。

私が現役で仲介マンをしていた時は自分の案件以外にそのようなプランの販売図面を見た事はありませんでしたが、取り組んでみると売主様も買主様も大変喜んでくれましたので何度か取り組みました。

だいぶ期間も空いていますので今はどうでしょう少しはあるでしょうか。

いづれにしてもこのプランを話せば取り組み経験の有無にかかわらず担当者はプランの絵は描けると思いますので、取り組んでもらえるかは交渉次第です。

かなり効果のある方法ですし、パートナーが見つかれば実行できる方法でしたので最後に紹介させていただきました。

如何でしょうか、詳細まで把握できませんでしたので大枠でのプランしか提示できませんでしたが、解決できそうでしょうか。

不明点などがありましたら、またご質問下さい。

ご質問ありがとうございました。

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投稿者:KARYU [@karyu_iv ]

対面・非対面に関わらず10分足らずで数千万の商談をまとめる交渉力を有し、月間7取引高速仕入、売買融資比400%超のオーバーローンを実現する資金調達力と投資判断力を併せ持つ。

大手フランチャイズ売買仲介マンとして売上・取引件数日本一の経験を持ち、年収180万円以下の事業主に億の資産を築かせた経験も持つ。 時にエージェント、時に投資家。酒と煙草と仲間と女をこよなく愛し、たまに失敗する。


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