ここ最近、不動産の相続関係の情報、特にかなり衝撃的な判決がおりますます不動産の税負担増を予見させる情報が増え続けています。
まず、問題の判例を二つそれぞれ解説しながら進めます。
◇不動産鑑定による評価を否定した判決について ( リンク先判例解説まで確認 )
流通価格との乖離は特別な事情には該当しないという判断か。
不動産鑑定士の役目とは。
"固定資産評価基準が定める評価の方法によっては再建築費を適切に算定できない特別の事情または同評価基準が定める減点補正を超える減価を要する特別の事情も認められない" https://t.co/QSz6Ccv7bi
— KARYU (@karyu_iv) October 25, 2019
この判決では路線価方式 ( 建物は固定資産税評価額 ) の金額と流通価格の乖離が激しい為被告 ( 不動産オーナー ) は不動産鑑定による評価を添えて相続税を収めた。しかし、これを認めないとした判決。
◇逆に路線価方式を否定し、約四倍となる国税庁側の主張 ( する流通価格 ) を支持した判例を取り上げるニュース
相続税で「路線価」を否定 地裁判決、"節税"に警鐘 - 日本経済新聞
「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした東京地裁判決が波紋を広げている。国税庁は路線価などを相続税の算定基準としているが、「路線価の約4倍」とする国税当局の主張を裁判所が認めたからだ。路線価は取引価格の8割のため節税策として不動産を購入する人も…
この二つの判例が意味する事は、不動産・相続に関してはお高い方を自在に選べる ? という疑惑です。
照らし合わせると、路線価や固定資産税評価額額が流通価格より高いならそれが時価だー！とし、逆に路線価等の方が低い時は流通価格で課税！となるわけで、どうやってもお高く税金頂戴しますって事ですかね。
不動産、逃げ場ないどころか実質税率めっちゃ高くなっちゃう。
数十年ぶり地主様暴動に期待
— KARYU (@karyu_iv) November 18, 2019
この二つ判例、相続発生数年前に取得していた事、一定程度、相続後時間をあけてはいたものの売却していることから目をつけられたと想定します。後半事例は所有不動産の ( 一部 ) を相続発生後 1 年程度で売却していた事もあり、刺す大義名分にしようと思えばできたのだろうと理解はできます。
しかし、この一部売却を勘案しますと納税の為の売却の可能性は高いでしょう ( その部分までは記載なく想定です ) 。
さて、この二つ問題は 2 点ありまして、先に述べたように一切不動産には節税を認めないという意味合い。国の定める方式をとったとしても難癖つけられる可能性がある事。
実は節税の意思というものが問題になるのです。節税の為の動きをしたなと見られると不動産は思っ切り課税されます。
◇基本は時価 ( それも都合のいいように )
裁判所"固定資産税評価額が適正な時価"
固定資産税評価額は一般に時価の7割程度と言われるが、これは概算で税請求する(文句言われんように)お国側の配慮であって、本質的には時価→等価で税金は取るで！というお名前まんまの意思表示なのである。
流通価格の乖離での減額は認めず？の方向性の為危惧 https://t.co/7pAwk6MI2K
— KARYU (@karyu_iv) October 25, 2019
不動産を持っている方は節税を意識するほどに危険といっても過言ではないかもしれません。
相当期間 ( 以前は 2 年程度あければ大丈夫だろうと言われていました ) が 3 年以上開けたとしても遡って追徴が来るという恐ろしい事実。もう何年置いておけば換金が許されるかより追徴の恐怖が上回るかもしれません。
特に収益不動産においてセールスポイントとして用いられた相続税の節税に相当な恐怖を植込み、実質とてつもない課税をされるリスクのみが上がったといえます。
特に流通価格よりも路線価方式の評価が著しく高い場合、鑑定評価をもってしても認めてもらえない。不動産そのものよりも税額が上回ってしまうという事例も出てくる事でしょう。