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不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンとして非常に人気だが、利点とリスクの両面について触れる情報はまだまだちぐはぐなものが多いと言わざるを得ない。
不動産投資の大きな魅力として語られ、認識され、参入動機の一つになりやすい節税というワードについてその利点と認識外に潜む多大なリスクを精査し、収益向上させる術を提示しよう。
節税というキーワードが盲点を生む不認識リスク
好ましい情報というものは、盲点を作りやすい。不動産経営における魅力として節税効果が高いというキーワードはかなり多くのリスク要因から目を背けさせる力がある。
不動産投資・経営における節税 POINT は一般に減価償却の活用と相続税が圧縮される事を指す場合が多い。
利点・メリットを十二分に発揮し、収益を向上させる為には、リスクを含む全てを洗い出し、見極めた上で活用する必要がある。
不動産経営にかかる税金は実はかなり多い
利点を上手く活用する為に、不動産投資を行うという場合に負わねばならない税の種類と税率を一覧にしてみるとその負担の多さに驚くかもしれない。
しかし、節税 POINT を見出し、上手く活用する為には実際に負う事となる税金を認識し、内に潜むリスクを精査しなければならない。
不動産売買、保有にかかる税・種類
不動産取得税 (3 ～ 4%| 東京都主税局 |不動産取得税 ) 【取得時】
登録免許税他 ( 国税庁 |NO.7191) 【取得時・資金調達時】
固定資産税・都市計画税 (1.6% 〜 1.7%| 東京都主税局 |固定資産税・都市計画税 ) 【毎年】
消費税 ( 土地以外 売買価格 8% → 10% 予定 | 国税庁 |NO.6303) 【売買時】
譲渡所得税 ( 短期約 39% ・長期約 20%| 国税庁 |譲渡所得 ) 【売却時】
物件取得時や資金調達時、売買時、売却時にかかる単発のものは、計算がしやすいが、毎年負担することとなる固定資産税・都市計画税は、運営・プロジェクト計画如何で負担感が増すケースが多い。
運営中は所得税・住民税も負担
上記に加えて毎年運用の所得税・住民税 ( 法人の場合は法人税 ) を負担する。節税情報にはこの課税所得を減価償却を上手く利用し課税額を減らそうというものが多いが、ここにも一つ言及すべきリスクが潜む。
融資利用をした場合、ローン返済額の内、利息は経費算入される為、課税されるのは元本の返済部分のみとなる。ここからさらに減価償却費を計上すれば元本返済分よりさらに課税額が減らせる。
しかし、不動産運営時に経費算入できる額というのは変動する為、年々課税対象額が増加していく。減価償却費よりもローンの元本額が上回る状態の事を最近では不動産でもデッドクロスと呼ぶ。
一定時期を超え減価償却が不足し、課税対象額が発生する時点または状態をデッドクロスという。デッドクロスに陥るとローン返済の負担に加え、税負担もしなければならない。
※上記グラフは、当初借入額 1000 万円、借入期間 35 年、利率 2% の元利均等返済の借入条件。当初減価償却資産 400 万円、償却期間 15 年と設定した例。
当然に相続税の対象
相続税に向けて評価額の圧縮することが節税 POINT ではあるが、納税は原則現金である。相続発生時の課税の仕方には思わぬ落とし穴も存在するので後述しよう。
負担すべき税を包括して運用計画を練る必要性
節税 POINT は存在するが、課税対象額は毎年変化していく。不動産を保有・運営していく上ではこれらの税負担と共に不動産経営にかかる運営・維持管理コストと合わせる必要がある。
変化に注視し、事前の計画がだけがリスクを回避する方法である。
減価償却の魅力に潜む盲点
実際に負担しない経費・魔法の経費として魅力的な表現が並ぶ減価償却だが、目を凝らすと、かなり印象の変わる実態が見えてくるかもしれない。
知っているという認識は危険極まりないリスクを呼び寄せる事に繋がる。
不動産の減価償却は特別ではない
減価償却は不動産に限らずあらゆる資産に適用される。事業を行うものにとって減価償却費を適用できないのは土地くらいのものである。
減価償却が使用できない土地を含む不動産投資は節税効果の高いものなのだろうか ?
負担した分を経費計上分割しているだけ
減価償却は仕入にたいする費用を分割して経費計上していく制度だ。己が負担した額を適正に経費化するだけのものだ。
減価償却そのものが節税に直結しているわけではない。どう活用すれば節税メリットが生まれるかを把握せねばならない。
不動産を活用する動機、思惑
節税・減価償却のメリットを享受したいとして不動産を活用する動機、思惑を整理しつつ解き明かしていこう。
ローンが使いやすいメリット ?
融資を利用して物件を取得するから自己の負担はないと考える方もいるかもしれない。当然、メリットに繋がる。
しかし、利息は負担しなければならない。もちろんその利息は経費計上可能であるが、この利息は期限の利益を得る為のコストである。
期限の利益を上手く活用できるだろうか ?
今の所得・住民税が高いから魅力 ?
今の税額が高すぎる問題を抱えているのだろうか。しかし、ただ不動産を運営するだけでは意味はない。
課税されるタイミングが早いか遅いかの差である。今も大事かもしれないが、 5 年後、 10 年後までに支払う納税額が変わらなければ、節税とは言えないのではないだろうか。
例えば、今現役で課税所得が高いが、後 5 年で引退する事が決まっている方。今多くの減価償却を計上し、課税所得を下げようと考える人もいるかもしれない。
賢い方法だろう。後述するが、この税率差がポイントである。
税ではなく、キャッシュフローの増加を求めている事に気づくかもしれない。
賃貸人に負担してもらえるメリット ?
賃貸人に運営コストやローンの支払いをしてもらえる。減価償却で税金圧縮 ! というフレーズは確かに魅力だ。
しかし、当然、運営リスクは負う事になる。
また不動産経営のコストについて整理された正確な情報が殆ど出回っていない。新たに取り組もうとする方にとってはコストが把握しにくいという点もまた大きなリスクにつながる。
減価償却の節税効果はここで得る
真に節税をしようというならば、そこに税率差が生まれなければ効果をえられない。一時的に納税額が少なくなろうとも運営期間全体で通すと納税額はかわらないからだ。
運営 ( 所得・住民税 ) と譲渡税率差
所得税・住民税率が高い利率になっている方が、償却期間が短めの不動産を運営し、売却する場合は税率差がそのまま圧縮につながる。
例えば、所得・住民税 50% の方が、減価償却をしきった残存 0 円となってから長期譲渡所得税 ( 約 20%) で売却した場合は、初期償却資産額の税率差分の納税額の節税ができる。償却資産額が基準である点に注意しよう。
償却したとして売却する際にはその分課税所得額が増える。その為、税率差がない場合、例えば法人の場合その差がない為、減価償却で節税法は存在しない。
法人の場合は納税タイミングをずらし、キャッシュコントロールをする目的に償却方法を検討するのみだ。
尚、売却を永遠にしないという方は、節税法がそもそも存在しない。自身が負担した建物・設備というものを分割して経費計上しているだけである。先に述べた通りだ。
買い替え特例も有効
所得税・住民税率が高いという方や法人も含め、今の納税額をコントロールしたいという事は当然にある。
この減価償却のコントロール力を活用した上で、売却した際にこの事業用資産・特定資産の買い替え特例 ( 国税庁 |No.3405) を使用すれば必ず税率差が生まれる。
ここが減価償却を活用した最大の節税メリットと言えるだろう。
何故減価償却に魅力を感じたのだろうか ?
節税とは非課税制度・控除制度等を活用して適法に税金額を軽減することだ。そして不動産を活用した節税は運営期間終了時までに支払う税額を抑えたいという事ではないだろうか ?
税額を減らしたいという目的の節税は裏返せば、利益の増大、キャッシュフローの増加、資産の蓄積額を増やしたいという事ではないだろうか ?
相続税の節税に潜む盲点
不動産の相続税圧縮効果を指し、節税効果を謳う建築業者や宅建業者は多いが実際の所、不動産を代々経営している地主層には不動産の税の多さを嘆く例が多い。
確かに一見、税の圧縮効果が高い不動産だがどこにリスクが潜んでいるかをチェックしてみよう。
相続税は逆に高くなるケースが多い
金融資産であればその額がそのまま課税対象になる。その気になればその額で現金化ができるからだ。一方、不動産は現金化の如何に関わらず相続税評価額が課税対象資産とされる。
相続税評価額は実勢価格の約 80% とされているが、実際の取引現場では全くかけ離れた値でないと現金化できないという事が多々ある。この相続税評価額と現金化の乖離が潜む事はあまり触れられているケースをみない。
用途によって変わるが圧縮申請されていないケース
不動産の相続税評価額は自用 ( 自宅を含む自身で使用 ) と事業用とでは評価の仕方が異なる。こちらを読む多くの方は、賃貸に供する土地や建物の保有者が多いだろう。
貸家建付地の評価 ( 国税庁 |N0.4614) 、貸地 (No.4613|No.4627) の評価と全て評価の仕方が異なるが、実際に相続税申告の際に全くこの評価をせずに全て自用評価 ( 補正無 ) という申請がされているケースは思うより多い。
実態がどの程度かは私も把握していないが、少なくとも私が依頼を受けた中で相続関係書類を拝見させて頂いたところ、このような事例が多々あり、片手ではすまないくらいには遭遇している。
用途によって変わるのは現金化できる額も違うから
上記で述べたようにその用途で相続税の対象額は変化するが、特別なメリットでは全くない。単に実際に売却・現金化しようとするとその評価額に近い額しかえられないという事を認識している人は少ないかもしれない。
アパートを例に見てみよう。アパートは基本その収益性に着目して投資家が売買の対象とする。その為、取引値は収益性に依存しがちだ。
アパートは賃貸用であるから、住宅を購入したい人は対象にできない。では土地で売ろうという事になるが、土地として売ろうとした場合、賃貸人に退去してもらう必要がでてくる。これが中々に難しい。
退去が済んだら解体して更地にして土地として売却できるように準備をする。
つまり多くのコストと退去してもらえるのかのリスクが発生する。
現金化した際の手取り額に一致するように評価方法が異なるのだが、この課税評価額が実際に手にできる現金額を超えてしまうケースは非常に多い。
相続税評価額が実勢にあわない物件
評価額と実勢価格 ( 現金化 ) が乖離してしまいやすい代表的な例をあげておこう。
土地の大きさが市場の最適サイズと大きく異なる場合
最適面積が 30 坪、 1 坪 100 万円で取引される地域であっても土地が 70 坪、 7000 万円では購入希望者が著しく少なくなるだろうという事はイメージできるだろうか。
既存不適格・瑕疵物件
建築基準法上の道路に接していない土地、現行の法令に適合していない物件などの再建築不可物件は市場では適合物件と比べ著しく低い値段でないと購入希望者は現れない。
評価方法で補正する事はできるが、その評価額は実勢価格に比べ著しく高い評価になってしまう事が多い。
上記であげたように、評価額と現金化額が乖離している場合、不動産である事が税負担を増やしてしまう事になる。このような例が極めて多い事は認識せねば将来における多大なリスクとなるだろう。
相続税評価額が非常に低いと認識している場合
その多くの場合、その物件は法順守、問題のない物件であろう。相続税評価額は実勢価格の 80% 程度になるように定められているとされる。
相続税評価額が非常に低いという触れ込みはその物件を売ってくれた業者の売り文句ではなかっただろうか ?
そう、単に取得した価格が高すぎた場合が多分に含まれるので注意が必要だ。
納税は現金
その資産が不動産であろうと、納税は現金だ。手元に現金がなかった場合、その不動産を現金化するか、借入を起こすしか納税のしようがない。
現在では物納 ( 不動産を国庫に返す ) もうまくいかないケースが増えており、現金の確保が重要だ。
納税する為に賃貸経営をしているが、予定評価額に賃料蓄積額 ( 税引き後貯蓄額 ) が届かないというケースは非常に多い。
不動産オーナーが相続を迎える為には、資産配分として固定資産と金融資産のバランスが重要になる。
節税効果があるかも知れない POINT
かもしれないと表現したのは節税といえるのは現金化可能額と比べて不動産が有効の場合のみだからだ。有効となりやすい不動産の特徴は下記の通りになる。
評価額よりも収益性が高い物件
地価の高い地域における背の高い物件はこれにあたるだろう。賃貸面積が土地に対して大きく、収益性が確保され、収益性があるから実勢価格が高まりやすい。
同評価額の低層アパート・マンション等と比べると税負担が明らかに少なくなる。
広大地評価が受けられる物件
広大地の評価 (No.4610) は、現金化する際に宅建業者等が分譲用として仕入れる対象になる物件である為、所定の補正率があてがわれる。分譲ベースである為、造成や分割等の事業コストがかかり、同じ単価にはならないからだ。
しかし、この広大地は多くの業者が求める物件である為、補正後の評価より現金化額がかなり高くなるケースも多い。つまり節税効果がでる場合が多いと言える。
※その他、自宅と絡めた圧縮等は複数存在するが賃貸経営者以外にも適用される為、節税効果を強調するに値しないと判断した。
何故相続税を圧縮したかったのだろうか ?
相続税を節税したい、圧縮したいと考えていたのは、少しでも多くの資産を次の世代に引き継ぎたいという目的ではないだろうか ?
税そのものに着目するのではなく、より資産を増やす事に注視すべきだ。資産は現金化できなければ意味はない。
その上で合法的に効果のある税圧縮を行い資産を最大限引き継ぐ事が重要だろう。
ここまで相続税評価額と現金化の乖離について展開してきたが、税制は刻々と変化し、特例利用や様々な方法で圧縮できる方法は存在する。目的から離れて税額ばかりに注意が向くのを避けよう。
借入を起こして節税しようの極大リスク
借入を起こし、場合によっては全額資金調達し、不動産を取得・アパート建築の提案を受けた事があるかもしれない。しかし、ここに極大のリスクが存在することに言及しよう。
相続税対策として借入額が課税評価額よりも多いと確かに相続税対策になるようにみえるかもしれない。
その不動産にローンを返済しきる収益力がないという事に気づかなければならない
新築時はよいだろう。一見キャッシュフローがプラスに傾いているように見える。しかし、運営していく内にマイナスに傾く。そして維持管理コストも自身が建替えねばならなくなる。
この例は新築アパート建築の提案、新築のアパート、区分マンションの購入者に多い例だ。正直な所、どんなに甘く試算してもローン完済までに借入額と同額近くの自己資金投入が必要という例が大半を占める。
節税のキーワードに魅力を感じ、肝心な資産を食いつぶしてしまっては本末転倒となってしまう。区分のマンションを買い進めて自己破産したドクターを私は知っている。
コストが把握し難いというリスク
税リスクとは少々異なるが、保有中の運営実績は税に直結する。
保有運営に関係するコストに関して正確な情報はあまり公にされていないのか、中々に取得しがたい。ランニングコストを正確に把握できないというこのリスクも大きなリスクに上げられよう。
税制は頻繁に改正される
今更説明するまでもないが、税制は常に大なり小なり改正される。例えば近年だと相続法改正、まもなく施行される消費税増税。
常に変化をしていく税制に目をむけなければ対処ができない。不動産オーナーは税制に詳しくなくてもいいが概要は常に把握しなければ危険である。
不動産投資の魔力は盲目性を生む
不動産の魔力なのか所有欲が強いのか、定期収入というものは依存度が強い。金額の過多ではなく、連続した同じタイミングで収入を得るというのは催眠効果があるともいう。
しかし、その魅力的な定期収入の陰にコストに対する盲目性を生み、投資に取り組むのはあまりにリスクが高い。
そして、不動産を扱う我々はその取引の一つ一つが大きい。不動産ビジネスに関係する人々には様々な形での税リスクが存在する。
不動産ビジネスは監査・追徴リスクが高い
実は、不動産投資・不動産ビジネスにおける最大のリスクは税リスクではないかと思った事は多々ある ( 税の増減の話ではない )
たとえば会社を作って経費を入れるとか合法的であろう行為で 5 億円を節税できたとしても、日本はだいたい 2 〜 3 億円の脱税から一発懲役になるじゃないですか。ぼく自身は犯罪性があることをやらないのに納税関係だけは犯罪者になってしまうリスクが大きい
不動産の営業マンも追徴される
取引の単価が高い為、不動産営業マン ( 売買は業務委託が多い ) でも追徴されたという話はいつでもどこでも聞く話だ。
これは個人で且つ自身で確定申告している、白色にして経費率高すぎ設定してる人が多い問題にあるが、所属する会社、関係会社、取引による相手が税務調査に入られそこから芋ずるというパターンが多いようだ。
不動産投資家で一番有名なパターン
不動産を所有して損益通算できるようになるからという話に乗ったサラリーマン投資家の適当経費参入問題があげられる。
未だにその追徴リスクを知らずに適当にタク代や飲食費等を経費参入しているケースを見受ける。追徴対象になるのでやめた方がいい。
引用の 2 〜 3 億の脱税で一発懲役になるリスクに関しては売買を繰り返す中で大きめな案件をこなした時にはありうる。
毎年不動産会社役員が捕まる。
税務署は確かに狙ってくる
以前、下記のようなやりとりに注目した。
現役の税務課職員ですけど税務署は業務の効率化から基本的に消滅時効である5年前の申告から調査をかけます
つまり5年後の忘れた頃に追徴課税になるケースがほとんど?
その頃には経費になる領収書なんか保管してないので収入にまるまる課税されて無事高額滞納者です?
そんな人たくさん見てきました? https://t.co/duCO83498s— がひゅう (@gahyu55) February 9, 2019
税制度は複雑にすることにより実態よりも税が軽い印象を作るに役立つ為か世界各国の税制歴史を見ても複雑になり続ける
まとめ
様々なリスクを精査しながら、減価償却を対象とした節税 POINT(3.3) 、相続税対策を考えた場合の方法 (4.7) 等を明示してきた。
多くのリスクの中に有効な方法がまぎれているというのが真実だろう。節税を目的として取り組むにはリスクが多いが精査しきれば、増益・キャッシュフローを得る手段は見いだしやすい。
あとがき
節税を裏側からみると資産の拡大・増収、部分的にキャッシュフローの増加にベクトルの先があるのに気づく。
それが次世代により多くを残してあげる事にもなる。
税の負担を気にするか、手元に残せる資産に目を向けるか。
貴方はどうだろうか ?
我々が何よりも利益の増大に集中したコンサルティングを行う理由である。
投資に限らずビジネスであれば儲けがでれば税金は発生する。
意図的に切り取られたかのような節税というキーワードにそそのかされず、その負担を正しく認識し、仕入れ・不動産運営、そして売却の事業プランを綿密に行う事がリスク回避の唯一無二の方法だろう。
メリットとリスクをよく精査して事業計画を練って頂きたい。
