不動産投資家がマスターすべき物件調査方法

不動産投資家が物件取得に動く際に対象物件をどう調査し、購入の是非を決めていくべきか。実は投資家自身には不動産業者の行う物件調査に加えて更に必須の調査事項が存在する。この記事では、取得対象物件を発見してから調査の段取り、方法を簡潔かつ丁寧に解説していく。 尚、物件調査方法は経験が少なければ何をどうやって調査したらいいのか分からず途方に暮れるということに陥りやすい。簡潔とはいえボリュームはかなりのものになる為、数回に分けて紹介する。 第一回目の今回は、取得対象を発見し、数字上の洗い出しがを行なったところ、大きな問題が無ければ取得に動くという段から実際に物件調査に出かける前の事前調査と段取りについて紹介する。 多くの投資家は紹介された物件概要の数値部分にのみ興味を頂き対象物件の調査について少々疎かな方が多い。 リフォーム、改修等の費用面に興味は深くてもその安全性、活用方法を見出す面においてあまり興味をもっていないまたはその精査の方法をご存知ない方が多い事に起因するのかもしれない。 このシリーズでは、取得対象となりそうな素晴らしいパフォーマンスを生み出しそうな物件情報を手に入れた際に、対象物件の調べるべきことを迅速に調べ、そして事業計画立案のさらなる飛躍につながる情報を見出す術を紹介する。 物件調査・買付(契約セット)迄のフロー 不動産への投資や業界での活動が長い方の中には物件の投資性(数字の精査)には詳しい方は多いが、取得対象としての物件調査について自信をもっている方はすくないかもしれない。 その為、まず最初に購入対象となりそうな物件を発見した際に物件購入(オファー:買付)を出すまでに必要な調査フローをまとめる。 物件情報の収集と事前精査(この記事で解説)対象物件の現地調査法務局調査役所調査物件現地での整合性調査 上記調査とともに問題がなければ融資打診(金融機関への持ち込み)はできれば同日が好ましい。 融資を利用しない方、融資に関して心配のない方(内諾がすぐとれる方)はこれとともに最速で買付申し込み(交渉がある場合は特に急ごう)を行い、売主をグリップして間違いなく自分を買主として契約する約束を取り付けよう。 物件調査の対象となる物件の条件 不動産投資家にとっての物件調査とは、不動産投資の投資対象になりうる物件が対象になる為、対象にすべきかどうかは投資効率、数値上での精査が一番最初になり、この時点において購入対象にならない物件は調査に赴く事はない。 その為、この精査の段階と物件調査前の準備では数字上の精査と照らし合わせて行う部分もでてくる。投資対象とすべき物件かどうかの数字上の精査にまだ自信がもてない場合は、今まで解説してきた記事をご熟読頂きたい。 https://karyu.co.jp/article/yield-of-real-estate https://karyu.co.jp/article/basis-of-loan https://karyu.co.jp/article/management-balance 記事化しているものは基本、不動産投資を行うならば全てマスターすべき情報なので他記事も時間がある際にはご覧頂くとよい。 売主より情報収集すべき物件調査POINT 調査前の段階で物件の存在を知りえた際には、物件の販売図面、または概要書を手元にお持ちであろう。その中の情報から数字での精査、収集すべき情報の取得方法をあらう。 購入希望者として対象物件を調べる際、まず、売主側から収集する必要のある情報を確認していく。 売主(または担当)からもらうべき資料 レントロール(家賃台帳)公課証明(または固定資産税納付書)修繕履歴やその工事内容(あると望ましい)間取り図(販売図面に記載があるならば必ずしも必要ではない) 建築計画概要書や設計図書(あると望ましい) 公共料金等のデータ(あると望ましい) また、上記の他、多くの場合、謄本、公図、測量図・建物図、配管図(上下水道・ガス)等を準備している可能性が高い為、もし収集可能ならば頂戴しよう。 売主(または担当)から収集すべき情報 売主しか知りえぬ情報について、気になる何かを感じたら聞いておく。 売却の動機(資産処分との回答しか得られない事が多いが)建物、設備等の不具合隣地との境界の取り決め等がないか。越境はないか。地盤について(軟弱地盤ということはないか)過去の土地の利用状況建物の増改築とその登記の有無雨漏り、水漏れ、シロアリ、建物の傾き(室内が見れない場合)の有無建物の資料に関する保存の有無(もしあるならもらいたい)地中埋設物や土壌汚染の有無浸水、火災、自殺、他殺等の事件はなかったか。嫌悪施設の有無問題ある入居者の有無 尚、上記の内容の多くは媒介(仲介)業者がいてもこの時点では把握していない事項も多い。時期としては契約前の重要事項説明時までには確認をしてもらえる。但し、予め伝えていないと漏れが生じる可能性があるため事前にチェックしたい事項として伝えておくと良いだろう。 事前に何か問題がある事が判明している場合は、販売図面や概要書に記載があったり、または物件担当が事前に伝えてくれるだろう。この時点では気になる何かを感じたら上記リストに加え、物件担当に共有するという姿勢でよいだろう。 インターネットで集められる物件調査のデータを収集 現在、不動産の調査を行う上で事前にかなりの情報をインターネットで収集する事ができる。スムーズな調査の為、活用し事前に把握してく。 住宅地図を手に入れる 最も望ましいのは、ゼンリンのブルーマップ(対象ページのコピー)であるがもちあわせていない場合は、通常の地図でも構わない。 尚、ブルーマップは地域の図書館や法務局においてある他、登記情報提供サービスの利用者は平日の8時30分～21時までログインしていれば閲覧可能だ。 また、Googleマップを利用し、リアルタイムではないものの、物件の画像やストリートビューで物件の姿を確認しておくとよい。物件の状況によって現地調査や改修・リフォーム等に必要になる工事の予想が立てられる。 対象物件の交通機関を調べる 主に、賃貸客付けや将来の売却に備えてという側面が強いが交通機関での対象物件までのアプローチ方法は調査しておくこと。 最寄り駅の乗客数をチェックしておくことやバスも含めた路線図、時刻表も目をとおしておこう。 行政(役所)のホームページを調べる 行政のホームページより様々な情報が収集できる。地域と行政の特性の特徴をつかむこと。地域の人口や世帯数当の統計情報を公開している市区町村もあり情報収集に非常に役立つ。 路線価図、公示価格等を調べる 国交省「路線価図・評価倍率表ホームページ」資産評価システム研究センター「地価マップ」 上記サイトで確認できる。 都市計画情報、建築基準法上の道路種別等を調べる 各行政のホームページの他、東京都であれば東京都都市整備局のインターネットサービスで確認する事ができる。 尚、道路種別に関しては地域、行政によってネットでの情報提供をおこなっていないケースも多いが、これはのちの役所調査の際に確認するので現段階においてはあまり気にしなくてもよい。 賃貸需要、相場を調べる 当然のことながら対象物件の現賃料設置が適正であるか、また退去がでた場合、賃料設定はそのようにすべきかを把握しなければならない。 保有期間中の賃料の推移を確認する為にも、賃貸募サイトを活用し、類似条件物件を絞り込み、そこから築年数順、賃料順でのソート(並び替え)を行いその築年数ごとの賃料推移を把握しよう。 SUUMOHOME’S 稀に家賃下落の推移を年率1～2%水準とした事業計画を練る方がいるが精度に疑問が残る。地域によって、そして対象物件の現築年数からの将来の築年数の下落水位は全く一律ではない。 上記の方法は対象地域、類似物件においての築年数ごとの賃料を把握する事により対象物件そのものの取得後の将来賃料を予想するのにかなり役立つはずだ。 地名から地域を類察・地歴を調べる 地名はその地域のかつての姿を反映しているケースが少なくない。調査を始める前にある程度の推移をしておくと調査漏れを防ぐことに役立つ。 また、国土地理院地図で古地図や年代別航空写真を閲覧することが可能だ。 尚、東京都は教育委員会の「遺跡地図情報インターネット提供サービス」が提供されている為、事前に把握しておくとよいだろう。 対象不動産の利用目的、将来選択可能な利用法を精査する 不動産の利用目的の内、選択できる項目によって調査内容が変化する事から事前に利用目的として選択が可能なことを把握し、のちの調査で把握すべきことを洗っておく。 土地について 一戸建を建築できる場合 基本的な不動産調査を実施 一団の土地 開発行為の許可、開発条例や指導要綱など アパート・マンションを建築できる場合 条例等による建築紛争防止規定、ワンルームマンション規定、狭小住戸集合住宅税(豊島区)など 大型ビルを建築できる場合 福祉のまちづくり条例、電波伝搬障害防止制度、航空法関連規定など 建物について リフォーム等を施し利用する場合 建物の故障、不具合の有無とその責任がどうなるか、リフォームにかかる費用など 建物を解体する場合 建築リサイクル法、アスベスト、土壌汚染の発見時はそうするか、解体費用など 新築を建てる場合 上記、土地について解説した項目等の他、建築費用など 自身が取りうる選択肢がメインで調査すべき事項であるが、出口戦略にからむ事にもなる為、対象物件が取れる選択肢についても把握しておくことが好ましい。 尚、物件を取得する事を決め、売買契約をする際に説明を受けることになる重要事項説明には上記であげたことも触れられている。 物件調査で赴く場所・連絡先をリストにする 不動産の調査を進めていく際、複数個所に訪れる必要がでてくる。その為、対象物件の物件調査に必要な場所、担当部署について事前に調べておくことが調査の効率化に非常に役立つ。 下記は、事前に把握しておいた方がいい場所、連絡先の主だったものだ。尚、担当各課の名称は各行政により若干異なる。 役所|市区町村役所(場)、都道府県庁都市計画|都市計画課、まちづくり推進課など道路・水路管理|管理課、道路管理課、土木課、河川課、国道事務所、(東京都)建築事務所など建築担当|建築指導課、建築課、建築審査課など開発担当|開発課、開発指導課など教育委員会|文化財課、生涯学習課など農地・生産緑地|農業委員会、農地課など水道局法務局 物件によって開発関係などは不要なケースがでてくるが、上記の部署、場所を事前に確認しておくと調査が非常にスムーズにいく。逆をいうと把握していないと役所、法務局調査で何度も行き来して時間ばかりロスしてしまう可能性が高くなる。 確認すべき事項についてリストにする 上記で上げてきた、対象物件の調査において特に注意してわすれないようにしておきたい調査項目をチェックしておく。 このチェックは物件そのものの調査に関しては後述する物件調査票を利用いただくとよいだろう。建物のリフォームや修繕に関する事項についてはそれぞれ注意事項をメモし、現地調査の際に忘れずに確認するようにする。 現地調査に必要な同行人(工事等の業者)への連絡 対象物件を取得後にリフォーム、修繕をする場合や立て直す場合、工事会社、解体会社や設計士の動向が必要となるだろう。 また、事業計画によっては測量士(家屋調査士)等が必要となることもある。投資家としてはかかるコストを素早くはじき出す為、そして対象物件に問題がないかのチェックの為にもそれぞれの専門家に現地を確認してもらう必要がある。 その為、必要なパートナーへ現地同行、または調査依頼の連絡をいれる。 また、対象物件を取得する場合、調査に続く作業は物件の契約を自分とすることを相手方にきめてもらう為のグリップである。このグリップの段で非常に重要なのは担当の抑え込み。 物件調査をはじめ、融資付け等の進行状況は常時担当へ電話で連絡を入れつつ、物件へのオファー状況を収集する事、そして他の人と契約させないように抑え込んでいくことが最重要であり腕の見せ所でもある。 物件調査票を準備し、出発前の最終チェック ここまで情報を整理できたらいざ、現地調査、法務局、役所調査に赴くことになる。それぞれの調査の際に漏れがないように調査票に現在把握していることを鉛筆(またはシャープペン)で記入しておき、それぞれ裏付けの確認、未確認事項の調査を行っていく。 尚、物件調査票をお持ちでない方は、当社で使用している物件調査票をご提供するのでご活用頂きたい。 売買調査シート(土地・土地建物用) A4 売買調査シート(区分所有建物用) A4 不動産取引において最も影響の大きな遵法性の有無の他、調査すべき事項がまとまっている為、非常に使い勝手がよいだろう。 何事も準備が最も大切であるようにこれまで解説してきた調査準備を行えば、現地調査を含めた不動産投資における物件調査はスムーズに行えるだろう。 次回は、現地調査の仕方について詳しく解説していく。 前回の第一回では不動産投資家が取得対象物件を発見し、物件を調査する際、調査を円滑かつ正確に行い把握する為の情報収集・事前調査の仕方と段取り・準備について解説した。第二回目の今回は、対象物件の現地に赴きどのような調査、確認を行うべきかを解説していく。 現地調査時に必要な持ち物と服装 調査に必ず必要になる持ち物と物件によって必要となるものがある為、ここでまとめておく。尚、服装に関しては不審者に思われないよう、軽装か作業着をおすすめする。 物件によってはかなり服が汚れるケースがある。また、近隣の人に聞き取りができるチャンスもある為、軽装且つ仕事を装える服装がよいだろう。私は調査時には夏は社用ポロシャツ・冬は社用ジャンパーを羽織り、下は安価なスラックス、靴は黒の一見普通の革靴に見える安全靴に履き替えている。 住宅地図 住宅地図は対象地と周辺環境・施設との位置関係、最寄り交通機関へのアクセスを確認したりするのに使用する。必須 スマホ(デジカメ) 建物内外の状況、境界標、周辺環境の撮影に使用する。必須 尚、昨今の賃貸市場を鑑みるに室内に関しては360度カメラを各部屋に設置しておくことで入居付けに役立つかもしれない。入居募集がそのままできる部屋の場合、現在はアプリで撮影、確認ができるのでこの際撮影しておくとよいだろう。(下記、アプリ紹介記事参照) [arlink url=https://wrap-vr.com/archives/40201] [arlink url=https://xr-hub.com/archives/972] メジャー 道路幅員や間口、奥行の計測のほか建物の傾きの確認にも使用できる。必須 物件調査票 第一回目で紹介した(ダウンロード取得対応)物件調査票ではここで調査した項目、チェック項目を記録していく為、必須である。 その他(持ち物リスト) 方位磁石(スマホ可)懐中電灯(スマホ可)水平器(スマホ可)クラックスケール双眼鏡(屋根や距離のある確認に使用)レーザー距離測定器(大規模物件・マンションで使用) 現地確認手法 物件現地にてなにをどのようにチェックし、確認していくかをこれからまとめていく。またこの現地調査をもとに続く、法務局調査、役所調査での調査のヒントを獲得していく過程でもある。 率直な印象 まっさらな気持ちで物件をみた際の印象、現地に立ってみての印象をつかむ。この印象がよければ入居付けに優位のほか、今回の売買においても足が早いかもしれない。 忘れてはならないのはここでの気づきである。調査対象としてなにか気づくこと気になることがないか合わせて考えてみる。 住居は日当たり・風通し。商業地は人通り 上記は非常に大きな影響がある点のなのでよく確認しよう。 面積の見当をつける 土地、建物の面積の見当をつけるくせはつけておくとよい。事前に収集したデータと比べて異なっていないだろうか。異なっている場合、事業プランの変更を余儀なくされるかもしれない。 対象不動産の利用法に問題はないか 何か違和感がないか、予定している利用法に問題がないか。 建築のボリュームに問題はないか 増改築のほか、違法建築の可能性はないか。隣接建物や周りの物件と比較してみる。 周辺の街並みと調和しているか 敷地の最低限度や建築協定の存在などの可能性はないだろうか。実際の建物が用途地域に定められている用途とあっているだろうか。 隣接地の利用状況を確認 隣接地の利用状況で何かきづくことはないか。下記は例 隣地が駐車場や空き地であった場合、建築計画はないか。舗装済みか砂利敷きか砂利敷きの場合、歩行のたびに音がする。車はどちらを向いて駐車するか公園や学校であった場合、騒音はどの程度か公園の場合、公有地か私有地か公有地の場合、公園が廃止され建築物が建築される場合がある 現地調査ポイント 現地にて調査することをまとめていく。 境界標の状況確認と越境の有無 なんらかの境界標は確認できるか。境界標はコンクリート杭、木杭、各種プレート、鋲、ペンキやキザミと様々。 各境界標画像下図参照 [arlink url=https://to-ki.jp/data/kui.html] あなたの街の土地家屋調査士があなたの悩みを解決します。土地や建物、境界に関する知識をわかりやすく紹介してます。/土地建物の登記相談あなたの街の登記測量相談センター > 境界標の種類 境界標が確認できる場合 そこから各方面へまっすぐに見る。⇒上まで見上げる(空中越境の確認) 境界標の位置がおかしい、傾いている事に気づいた場合 まず、、絶対に動かさないこと!そして最終的には契約条件として修正後の引渡しかそれとも買主(あなた)が修正するのかを協議する。 接面道路と接道状況の調査 不動産において道路の接し方、そして道路幅員は非常に重要である。この道路接面の幅、接面の幅、そして旗竿地の場合は路地状部分の長さが微妙な時、現地計測、測量図の確認が必要になる。 道路幅員の測り方 道路幅員を計測する際に、先に挙げた境界(標)と道路幅員において側溝のタイプではかり方がわからなくなるかもしれないのでここであげておく。 計測の方法、パターン図 道路の幅員は、一般の交通の用に供される部分であり、道路境界線間の水平距離です。道路にある歩道や側溝は、道路幅員に含めて測ります。境界沿いにある縁石は、敷地内に設置されているものもあるので境界プレートの位置を確認して、道路に含むか否かを判断します。 建築知識の堆積>道路幅員の測り方 旗竿地(路地状敷地)の注意点、計測 先ほど述べたとおり、旗竿地においては路地状部分長さ、間口の計測が必要になる事が多い。建築基準法上、間口が確実に間口が2m以上、共同住宅の場合は4m以上確保されていない場合、再建築ができない。 路地状部分が20m以下は2m 路地状部分が20mを超えるものは3m 耐火・準耐火建物以外の建築物で延床200平米を超える場合は必要な間口はそれぞれ1m増える。 路地状部分とは下図参照 建築用語集>路地状部分(ろじじょうぶぶん) 道路種類について推測する 推測する場合の根拠を探す。 道路種類の推測について調査ポイント 一見、道路に見えても不動産では「建築基準法上の道路」かどうかが重要で、仮にそうでない場合、その道路に見えるものは「通路」でありその土地は再建築不可となる物件かもしれない。 不動産においては道路は非常に重要な要素である。 二項道路 幅員が4m未満道路沿いで古い建物が並んでいる道路沿いでL字構が下がっている場所がある道路沿いで塀が下がっている場所がる道路上に「狭あい道路拡幅整理事業」プレートがある道路上に「2項道路後退明示標」がある ▶二項道路の可能性がある。 「狭あい道路拡幅整理事業」プレート例・下図 狭あい道路拡幅整備事業|豊島区公式ホームページ 「2項道路後退明示標」下記例 後退杭は、狭あい道路拡幅整備協議箇所の後退線を示すものとして、申請者に設置していただきます。申請者は後退杭が設置された状態を管理するとともに、後退用地を一般交通に支障のないように保全してください。…目黒区HP > 後退杭の設置と管理 位置指定道路 道路幅員が4m以上、全長35m以下(それ以上の場合は回転路、または通り抜けできる)で所定のすみ切りがあると位置指定道路の可能性がある。位置指定道路はあくまで道路単体としてみた位置づけ。 開発道路 三大都市圏の場合、500平米以上(それ以外は1000平米以上)で幅員は4.5mになるケースが多い。開発道路は開発区域内において新設された道路という位置づけ。 各種インフラの現地調査 中古の場合は配管がされていないという事は考えにくいが、経口に関しては気にかけておきたい。新築や更地の場合は本管がどこまできているかを確認しておかないと建築の際に想定外のコストがかかってしまうので重要だ。 上水道調査 水道メーターから経口を確認する事ができる、下参考の「20mm-4」の部分だ [arlink url=https://sq.jbr.co.jp/idea/150] 下水道・浄化槽調査 マンホールの有無と種類を確認する。 都市ガス・プロパンガス調査 プロパンガスは周囲の建物の設置状況を確認しておこう。都市ガスの場合は引き込みの明示として「Gマーク」が張られているケースもある。 住宅情報.net>道路にある「Gマークと矢印」の意味を画像で解説 電力及びその他施設調査 電柱の有無、そして電力会社がどこかを確認しておこう。 上空確認 高圧線の有無空中越境がないか航空機・ヘリコプターの存在はないかなど 建物調査 建物内外部に関して調査、確認すべきことを列挙していく。 建物各部位の劣化状況確認リスト 基礎土台及び床組床柱及び梁樋外壁及び軒裏バルコニー内壁天井小屋組シロアリ腐敗・腐食 雨漏り確認POINT 外壁軒裏バルコニー内壁天井小屋組屋根各設備裏 室内・設備劣化状況確認 各設備の劣化状況を確認しリフォーム、修繕を施すかを確認する クロス・床面の劣化状況キッチン洗面化粧台風呂トイレ給湯器コンセント周りアンテナ廻り縁雨漏り後の有無採光・通風・臭気・騒音の確認その他付属品対象物 改修・修繕部分を選別し見積依頼 同行してもらっている設計・工事業者の方へ改修部分、見積依頼に漏れがないか今一度確認しよう。 区分所有マンションの調査ポイント 区分マンションの場合、管理状況が資産価値に大きな影響を与える為、確認しておきたいことをあげていく。 管理人にヒヤリング 管理人は、対象マンションについてわからない事があったときの助け舟になってくれる。自身が購入を検討していることを伝え、ヒヤリングをしておこう。 セキュリティーシステムの確認 オートロックや監視カメラ等を設置しているマンションは非常に増えた。入居者目線でみていこう。 掲示板・管理人・清掃スタッフの業務態度 掲示板には、夜間の騒音や住民の意向、改善要求など様々な情報があふれている。必ずチェックしておこう。 エレベーター・非常階段・消防用設備の確認 安全面を確認していく。消防設備などの定期検査は実施されているか、エレベーターの保守状況も乗り込んだ際にプレート(またはシール)を見ておく。 さび付いた非常ベルや期限切れの消火器が放置されているような場合、安全面に十分な予算がわりあてられていない可能性がある。自主管理のマンションの場合はよく確認しておくように。 外壁・階段・廊下・鉄部確認 大規模修繕が定期的におこなわれているかを確認。修繕履歴や先行して手に入るようならば「管理にかかる重要事項調査報告書」と照らし合わせながら確認しよう。 管理組合調査の重要ポイント 管理・修繕積立金修繕積立金の累計額管理費・修繕積立金の改定予定管理費・修繕積立金の滞納額規約と使用細則駐車場使用権専有部分の用途制限ペット飼育の制限フローリング規制 民泊の制限(民泊を検討している場合は必須) 大規模修繕実施計画大規模修繕実施履歴アスベスト調査の有無耐震診断結果の有無管理組合の借入有無管理会社の委託形態と管理事務所の業務形態 周辺施設の確認リスト もれなく確実に確認しておきたい生活施設についてリスト化しておく。 最寄り駅・バス停・タクシー乗り場学校(幼稚園・保育園・小学校・中学校・高校・大学・専門学校)病院・クリニック、介護施設銀行・郵便局・ATM市区町村役場、市民センターコンビニ、スーパー、ディスカウントストア、百貨店ファーストフード店、飲食店、美容室、理容室学習塾、遊園地、公園、図書館、博物館将来の開発予定地周辺の競合(予定)物件 その他調査ポイント 建物が古い場合はアスベストの有無(目視)周辺一区画を徒歩により確認するごみ置き場を確認現地確認から想定される調査項目の整理時間を変えて現地チェック(トライアングル調査)周辺の販売物件、成約物件(事例)を合わせて確認 次回は、謄本・公図等の読み取り方に加え法務局調査の仕方について解説する。 これまで調査前の事前準備、物件現地での調査方法について解説してきた。第三回目の今回は、謄本・公図等の読み取り方に加え法務局調査の仕方について解説していく。尚、今回は読み解き方解説、どうしても画像・文章量が増えてしまったことはご了承おきいただきたい。 法務局では何を調査するのか 法務局の調査をもとに現況を正しく理解することが目的である。準備段階での精査(第1回)、現地調査(第二回)で気になった点を重点に調査をすすめていく。 法務局は不動産登記の事務処理を行うところ まず、まったく利用した事がないという方の中には法務局が何をしているところかから説明する。不動産において法務局はなにを担うところかというと不動産登記の事務処理を行うところである。 尚、相手方(売主・買主)が法人だった場合、法人の登記簿謄本も取得できる。 法務局では権利関係と財務力を調査する 登記簿謄本や公図等記録されている書類から「誰が」「どこを」「どれだけ」所有し、「誰に」「どれだけ」提供し、「どれだけ」お金を借りているのかその内容を調査する。 登記は現況を正しく反映しているわけではない 相続登記が未了でそのまま放置されていたり、建物の増改築において「建物表題登記変更」をなされていないケースや登記そのものが間違っているというケースもある。 登記記録をそのまま鵜呑みにせず現況を正確に把握することが重要である。 法務局調査で取得する資料 公図(地図に準ずる図面)または地図対象不動産の登記事項証明書|登記簿謄本(土地・建物)地積測量図・土地所在図建物図面・各階平面図隣接地や道路部分などの登記事項要約書または登記事項証明書法人の登記事項証明書(所有者が法人の場合)その他(必要に応じて地役権図面、閉鎖された登記簿・記録、閉鎖公図、旧土地台帳など) 公図(地図に準ずる図面)について詳細解説 ここでは、公図(地図に準ずる図面)について、読み取り方や解説を行う。 法務局には土地の位置、形状、地番、隣接地との境界などを確認できる図面が備え付けられており、それには次の2種類がある。 地図に準ずる図面(いわゆる公図)地図 上記の違いについて確認しておこう。 地図に準ずる図面(いわゆる公図)とは 土地の計上、周囲との位置関係を地番で記した位置図。 旧土地台帳付属地図とも呼ばれ、地租改正事業(明治6年～)によって作成された野取絵図(改租図ともいう)をもとに明治19年の地押調査によって構成された地押調査図が大半を占めている。 その為、中には100年以上も前の測量をもとにしている為、距離、角度、面積などの面で制度が低いとされている。 地図がそなわっていない場合には唯一の資料として現在でも重要な役割をはたしている。 地図とは 地籍調査(国土調査)の成果等に基づいて作成されるもので一定以上の精度を保ち、信頼できる図面。平成30年3月末時点の平均進捗率は約52%。「法17条地図」とも呼ばれる。 公図の取得方法 法務局での調査は、公図取得から始まる。取得に戸惑う方もいるので順を追って解説する。 「地番」(住居表示ではない)を明記して申請 地番とは主に登記情報の取得や税金など公的に使う土地の番号で一筆ごとに割り振られている。公図の申請では対象不動産の内、本地を明記して申請するとよいだろう。 尚、飛び地(本地から離れた場所にある対象不動産)で本地記載の公図番号(ページ)に記載がない場合は、その飛び地の地番を明記して申請する。 地番がわからない場合 備え付けの「ブルーマップ」(住宅地図に地番や都市計画情報を青字で重ねて明記された地図)で探す。地番検索システム(コンピューター端末)で探す。 区分所有建物(マンション等)の場合 「マンション牽引簿」(一部法務局ではコンピューター端末)で探す。 マンション牽引簿とはマンションの所在地番、敷地権、非敷地権の区別、部屋番号に対応する「家屋番号」が記載されたファイル 公図をみて確認するべきこと 土地の形状と範囲(境界)が現況と一致しているか土地と道路の位置関係は一致しているか 図面と現況が一致しない場合、その原因を探るがわからない場合、家屋調査士などに依頼が必要になるケースもある。 このような場合、取引までに担当とすり合わせをしておくこと。取引条件がどうなるか(是正しての引渡しかそれともしないのか、負担分担等)最終的には決めることになる。 尚、実際調査依頼を出さねばならない場合、担当が手配してくれるので心配はない。 公図をみて留意すべきこと 隣接地番や私道部分の筆(地番)も調査対象ではないか⇒後ほど登記事項証明や登記事項要約書を取得し調査もれ防止接道する道路部分に筆(地番)がある場合⇒後ほど登記事項証明や登記事項要約書を取得し所有者を確認対象不動産と接道に「細い筆」がある場合⇒地番の明記がある場合、後ほど登記事項証明や登記事項要約書を取得し所有者を確認。⇒セットバック等により分筆1. 公有地の場合は譲地の可能性。2. 私有地の場合は譲地せず道路の無償使用承諾のケースが考えられる。3. 詳細は役所調査時に確認。 公図の見方 下記はサンプル画像だが、公図はこのような構成。 登記簿謄本の種類と構成 登記簿謄本の構成は「表題部」、「権利部」、「共同担保目録」からなる。 登記簿謄本は調査対象、使用目的にあわせて活用するが、現在の登記記録だけでなく過去の記録も調査できるので公図や地積測量図等に反映されていない内容を調査する「ヒント」にできる。 登記簿謄本の種類と意味 登記簿謄本の種類によって記載されている内容に違いがある為、活用の際にどれを取得するか選ぶ。 全部事項証明書 権利関係、財務力など不動産を総合的に判断するのに最適。その不動産の過去の遍歴も確認できる。 現在事項証明書 記載内容がよみやすく、不動産の現況のみを把握するのであれば有効。最新の登記記録のみ記載。 一部事項証明書 区分所有建物(マンション)の敷地などで所有者を特定して調査するのに最適。 閉鎖事項証明書 登記の電子化前の記録やすでに取り壊された建物調査に活用。 「登記事項証明書」と「登記簿謄本・抄本」の違い 登記事項証明書とは登記記録に記録された全部または一部を証明した書面。 以前は、登記事務をコンピューター処理をしていなかった為、登記事項を直接登記用紙に記録していた。 謄本とは全部を原本の内容全ての写しのことをいい、一部をぬけが書きにする抄本とはことなる。 つまり、現在の正式な名称は「登記事項証明書」である。 登記事項証明書とは 登記事項証明書とは登記記録に記録された全部または一部を証明した書面。 登記簿謄本とは コンピューター化前の登記記録。その原本内容全てを写したもの。 登記事項証明書取得時の注意点 取得から調査にかけていくつかわかりにくい部分が想定される為、解説する。 共同担保目録(抹消含む全部)の取得は必須 共同担保目録とは同一の債権の担保として、いくつかの異なる不動産の上に設定された担保権について法務局が備え付ける目録。 対象不動産の調査モレを防ぐため、取得する筆(地番)、建物の共同担保目録を取得する事。 「信託」の可能性がある不動産 「信託原簿の添付願います」と申請用紙に記入する。信託原簿とは現在の「信託目録」にあたるもの。 「信託原簿」は信託登記の際に申請人がつけた信託の中身を表示している書面だが、データ化されていない為、添付願いをする必要がある。 家屋番号がわからない建物の登記事項証明書の取得 申請書には家屋番号も所有者名も記載せず(所有者がわかっていてもあえて記載しない)、「地番上の建物全て」と記載して申請する。 尚、この方法により、現況の建物以外の建物の登記が残存していないか調査できる。 区分所有建物(マンション)の場合の注意点 土地が敷地権設定されている場合でも土地の登記事項証明書は必ず取得する。 これは土地に設定されている「地上権」や「地役権」などの用益権は、土地の登記事項証明書を確認しなければわからない為である。 証明書の確認は交付窓口でそのまま行う 法務局の業務の一部は民間業者に委託されており、不慣れな職員もいることから間違った証明書が出てくることがある。その為、受取窓口で正しいものがでてきたか確認しよう。 想定建蔽率・容積率を計算しておく 敷地面積と建物の延床面積の割合を計算しておく。のちの役所調査で確認する。 地目を確認 「田」や「畑」の場合は農地法、「山林」の場合は森林法といったように関係する法令がでてくる。のちの役所調査で確認 登記事項証明書交付申請書の書き方 下記図にてサンプルを用意したので確認頂きたい。 土地・建物の場合の申請書の書き方 登記事項証明書交付申請書 土地・建物の場合の申請書の書き方 敷地権化された区分所有建物の場合 登記事項証明書交付申請書 敷地権化された区分所有建物の場合 登記事項証明書の読み方 登記事項証明書は表題部、権利部(甲区・乙区)にわかれており、それぞれ解説箇所が多いため先にサンプル画像をそえておく。 土地の登記事項証明書の読み方図解 土地の登記事項証明書の読み方図解 建物の登記事項証明書の読み方図解(表題部) 登記事項証明書 建物表題部サンプル 敷地権設定された建物(マンション)の読み方図解(表題部) 登記事項証明書 敷地権設定された建物(マンション)表題部サンプル 表題部の読み取り方 登記事項証明書の表題部には不動産の物的状況が記載されている。地積(土地の面積)は地積測量図と一致しているか、床面積は建物図面や各階平面図と照合する。 調査ポイントは現況把握と相違の原因究明 表題部の確認で重要なポイントは現況との相違の有無。原因の特定と原因に応じた対処が必要になる。 土地(所在・地番) 土地の所在は住居表示ではなく地番で記載される。分筆、合筆による地番変更から地目、地積の変更など現況までの経緯を読み取ることができる。 土地(地図番号・筆界特定) 過去に筆界特定があった場合、日付、手続き番号が記載されているので筆界特定の書類を申請できる。 土地(地目) 土地の用途が記載されている。宅地、田、畑、山林、雑種地など。既に建物が存在しているのに地目が「田」の場合、農地転用による農業委員会の許可は得ているのか確認が必要になるだろう。 土地(地積) ㎡で記載されているので地積測量図の面積と一致しているか確認する。測量図が古い書類の場合、単位が異なる事があるのでその場合は計算してみる。 土地(原因及びその日付) 土地の分筆、合筆、錯誤など現在の地番、地目、地積が形成されるまでの経緯を時系列でみれる。尚、錯誤とは間違えのこと。 建物(所在・家屋番号・建物の名称) 建物が建っている土地の地番で所在が記載される。家屋番号は建物につけられた番号で一筆の土地に建物が2つ以上存在する場合、建物ごとに家屋番号が存在する。マンションや一部建物の名称を登記されている建物の場合は建物の名称が記載されている。 尚、上記、登記事項証明書建物表題部サンプルにある「附属建物」は主たる家屋上記の場合は家屋番号101番の建物の附属なので家屋番号は付されない。付属建物の名称そのままの意味である。 建物(種類・構造) 建物の用途が記載される、代表的なものは居宅、店舗、事務所、共同住宅、社宅など。構造は建物の構造材料、屋根の種類、階数が記載される。 建物(床面積) 建物の各階ごとの床面積が記載される。建物図面・各階平面図と一致しているか確認する。 建物(原因および日付) 建物の建築年月日が記載される。正確な日付が不明な場合は「建築年月日不詳」と記載される。 建物(敷地権の目的である土地の表示) 土地の符号、所在及び地番、地目、地積、敷地権登記の日付が記載される。敷地権登記のないマンションの場合、別途土地の一部事項証明書を取得する。 表題部(登記)と現況の相違例 建物の増改築後、建物表題登記が未了のまま放置用途変更後、建物表題登記が未了(店舗⇔住居等)建物解体後、滅失登記がなされていない(登記上のみ建物が存在) 権利部(甲区)欄の読み取り方 甲区欄には、所有権に関する内容が記載されている。記載内容は、所有者、取得時期、取得原因。所有者の変更事項(氏名・住所)を確認する。 登記名義人が現在の所有者とはかぎらない すでに売買契約を行い所有権が移転する直前ということもあるし相続登記が未了で登記名義人が既に死亡しているということもある。この甲区欄を読み取り確認、または聞き取りが必要にならないか調査していく。 順位番号 登記申請の順に記載される。 登記の目的 次の4つがある。 所有権保存→はじめての所有権の登記は「保存」として記載される。所有権の移転→2度目以降の登記は「移転」として記載される。登記原因(売買、相続、贈与など)を確認すること。所有権移転仮登記・所有権移転請求権仮登記→所有権移転仮登記は、すでに権利変動が生じているが登記識別情報(権利証)などの紛失により権利移転ができない場合の仮登記。→所有権移転請求権仮登記は、権利変動は生じていないが、将来生ずる本登記にたいする請求権確保の為の仮登記。差押、仮差押→固定資産税などの税金の滞納や競売開始決定による場合が多い。売主側より原因の明示がまだない場合、連絡し確実に確認をとる。 登記年月日、受付番号 登記申請の日付、受付番号が記載されている。 権利者その他の事項 原因と所有者の住所、氏名が記載されている。また、差押、仮差押の場合は債権者の氏名、住所が記載されている。 権利部(甲区)と現況との相違例 登記名義人と現在の所有者は一致しているか。第三者の為の契約となる場合はその対象物件の前段の契約書精査、つながりなどを確認する必要がある。登記名義人の氏名に変更がないか(婚姻・離婚など)登記名義人の住所に変更がないか(転居・住居表示変更など)登記名義人が死亡していないか(相続登記未了の場合) 権利部(乙区)欄の読み取り方 乙区欄では所有権以外の権利内容が記載される。その為、権利関係者の優先順位と所有者の財務力を読み取っていく。 所有者でも不動産を自由にはできない 甲区欄では所有権以外の権利内容、例えば抵当権、根抵当権、賃借権などが記載されている。所有者だけでなく各権利関係者にも影響する内容優先順位を確認していく。 順位番号 登記申請順に記載される。 登記の目的 次の3つがある。 抵当権設定→個人の住宅ローンなどに設定される。債権額は借入当初(抵当権設定時点)の借入額となり、完済すると抵当権の抹消登記を行う。根抵当権設定→事業資金の借入など繰り返し借入、返済をおこなう場合、金融機関は貸し出し上限金(極度額)を決めて融資を行う。記載された極度額は実際の借入額とはかぎらない点、完済したとしても所有者から抹消の申請がなければ登記上の設定は残ったままとなる。賃借権設定一般的な賃貸借契約では設定することはないが、特定優良賃貸住宅(特優賃)の場合や近年、借地権でも設定することが増えている。 権利者その他事項 設定年月日、債権額(根抵当権の場合は、極度額)、損害金、債務者の住所・氏名、抵当権・根抵当権者の住所・氏名が記載される。 乙区欄の確認ポイント 権利関係者の優先順位を確認する税金や保険の場合、登記順位ではなく法定納期限によって順位がきまるので記載がある場合は詳しく聞き取り確認を行うこと。設定期間等から実際の債務額などを読み取る。根抵当権の場合は共同担保目録から各担保物件と極度額の推移をみて推察していく。この債務額が近い、または債務超過状態と推察される場合は、よく聞き取りし確認をとる。 共同担保目録の読み取り方 共同担保は、同一債権に対し複数の不動産を設定。共同担保から外せない一番の理由は担保割れである。共同担保は対象物件だけでなく全体で判断しなければならない。 債務と担保の絡み合う糸を紐解く 共同担保とは金融機関が設定するひとつの抵当権や根抵当権に対し、複数の不動産が担保設定されていることをいう。 所有者が事業者(または複数不動産を保有する個人)で複数の共同担保や根抵当が設定されている場合、複数の債権が複数の不動産と紐づいている。 目的とするのは今回の売買で(根)抵当権がちゃんと外れるかなので、非常に微妙だと判断した場合には、売主側への確認をしっかり行おう。 判断する手順 各(根)抵当権と共同担保をそれぞれ整理する。担保物件それぞれの担保力を試算する。各債務の残債務と紐づく担保物件の担保力とで照らし合わせる。 共同担保に入る物件の一部は売買対象になっていない場合、売買後の想定残債務と、残る共同担保物件の担保力のバランスが肝心である。ここで債務超過となる場合は抵当は外れない、つまり売買が成立しないという事が発生しうるのだ。 通常このあたりの段取りは担当が整理するので皆様はあまり心配しなくてよいだろう。凝り性の方や詳しく知りたいという方は、各物件の担保力をかなり厳密にはじき出す必要がでてくるので下記ツールを利用いただくとよいだろう。 https://karyu.co.jp/service-free-tool/automatic-calculation-of-market-value 共同担保の注意点 住宅ローンの場合、土地と建物が共同担保となる。事業用融資の場合、複数の不動産が共同担保となっているケースが多い。根抵当権や複数の不動産が共同担保設定されている場合はは対象物件の売買にかかわる糸に注意をむけ残債務、各物件の担保力に注目する 区分所有建物(マンション)の登記の見方 区分所有登記は、一棟の建物と専有部分で構成。敷地権登記で敷地利用権が専有部分と一体化している。つまり敷地権と土地所有権の違いは、土地と建物の分離処分の可否である。 敷地権登記は建物の権利が土地持ち分におよぶ 区分所有登記は一棟の建物の中に2つ以上の構造上の独立性と利用上の独立性をもつ建物(専有部分)が存在し、それぞれの建物(専有部分)を所有権の対象として登記することをいう。 構造上の独立性 建物が床、壁、天井などで区切られ他の部分から完全に独立している状態にあること。 利用上の独立性 構造上の独立性を保った区分された建物が独立して利用できる状態にあること。 区分所有登記の代表例 分譲マンション共同ビル連投式住宅 敷地権登記について マンションのような区分所有建物の場合、一棟の敷地全体を区分所有者が持分に応じ共有している状況にある為、「区分所有法」と「不動産登記法」により管理規約に特段の定めがなければ専有部分と土地の持ち分は分離して処分することはできない。 登記上、「専有部分の権利に付随するもの」として一体化された土地の権利を「敷地権」という。 敷地権設定建物(マンション)調査の注意点 登記申請する際、土地と建物それぞれに対し申請を行う必要がある。土地の申請の際、該当部分のみをしていしないと他の区分所有者の持分に関しても出力されてしまう。 地積測量図の読み取り方 地積測量図は土地家屋調査士により作成された測量図面。測量図が存在しない、存在しても古い場合は注意が必要。 地積測量図や建物図面は、昭和35年の不動産登記法の改正により登記申請書類の添付が義務付けられたもの。 存在しない場合や非常に古い場合、境界の確認とともに測量図の作成を行うのか否か等、諸条件を契約時までに決めていく。 測量図の読み取り方図解 地積測量図図解 建物図面・各階平面図の読み取り方 建物図面・各階平面図も地積測量図と同様登記申請時に義務付けられた書類だが、古い建物は存在しなかったり、現況と相違があるということはよくある。 このような場合は、施工図面など関連資料を集めよう。 建物図面・各階平面図の読み取り方図解 建物図面・各階平面図 図解 次回は、役所調査の方法について詳しく解説する。 このシリーズでは、取得対象となる物件情報を手に入れた際に調べるべきことを迅速に調べ、事業計画の精度を高め・飛躍させる情報・ヒントを見出す術を紹介する。事前準備と段取り・現地調査、法務局調査方法に続いて第四回目の今回は、役所調査の方法を詳しく解説する。 市区町村役場で何を調査するのか 役所調査では調査結果から建築可能な建物の条件を判断することが主たる目的となる。取得後に大規模な改修・増改築等を行う予定がある場合、それが可能か、将来、再建築できる建物の規模、用途などを把握する。 役所調査のポイント 役所調査では調査内容と調査範囲の見極めが大切。適切な質問と相談から最適な判断を導き出す。最適な判断をするためには専門知識が必要、足りない(わからない)場合はわかるまで質問する。 役所調査の目的と判断 対象地の属する地域と法令上の制限内容を把握する。対象地で建築可能な建築条件を判断する。自身の事業プランを阻害する規制はないか見極める。 役所調査の影響 不動産は活用の仕方で市場価格が大きく異なる。対象物件の活用範囲を把握することで不動産の価値(価格)は保全できるといっていい。 仮に、予定していた建築物が造れない、またはリフォーム・改修プランが実行不可能となれば大きな損失となってしまう。不動産投資家は自身の計画するプランが真に実行できるかどうかを判断しなければならない為、役所調査をはじめとした一連の物件調査が必須といえるのだ。 役所調査での重要ポイント 役所の担当者は質問された内容には答えてくれるが、質問以外の内容には基本答えてくれない。適切な質問をしていくこと。調査地の属する地域、法令上の制限を調査する。現在の建物が適法物件であるか判断する。建築可能な建物の用途、構造、規模を判断する。ライフラインを調査し、既存設備を継続しようできるかを判断する。(上水の宅内引込の詳細調査が必要な場合は物件担当に相談)ライフラインの改修工事が必要な場合、手続きと費用を確認する。建物の建て直しや改修等の計画がある場合、自身のプランが実行できるかを判断、手続きや費用を確認する。 役所調査時に必要な持ち物 住宅地図下敷きと物件調査票メモ(第1回で9章で配布)法務局で取得した資料(第3回で解説)対象物件の撮影データ(スマホ・デジカメ等:担当職員への不動産の状況を明示)筆記用具(シャーペン・マーカーが好ましい)トレーシングペーパー(資料の印刷ができない時用)印鑑(資料取得の際に求められることがある)その他、対象不動産の内容がわかる資料 役所調査での各窓口 調査の窓口を代表的な課名を添えて示す。 必須窓口 都市計画(都市計画課・まちづくり推進課等)道路・水路管理(管理課・道路管理課・土木課・河川課等、国道は国道事務所、一部国道と都道府県道は都道府県建設事務所)建築担当(建築課・建築指導課・建築審査課等)開発担当(開発課・開発調整課等)土壌汚染(環境課等)教育委員会(文化財課・生涯学習課等)上水道(水道局・水道事務所等)下水道・浄化槽(下水道課・下水道事務所等)都市ガス・プロパンガス(管轄するガス会社) 必要に応じていく窓口 農地・生産緑地関係(農業委員会・農地課等)土地区画整理事業関係(土地区画整理事業組合事務所・区画整理課等)土壌汚染関係(環境課・環境保全課・環境推進課等)水浸履歴・防災関係・ハザードマップ(防災課・土木課等)埋設物・高圧線等(管轄する電力会社) では以下で調査する内容にについて解説していく。 市街化区域と市街化調整区域 市街化調整区域と市街化区域の区分を調査。市街化調整区域は住宅建築不可とは限らない。必要に応じ、市街化調整区域の規制緩和と建築要件を調査 担当窓口:都市計画・建築担当 まず、都市計画窓口で「都市計画地図」を開き、対象不動産が「都市計画区域」に指定されているか調べる。 区分けは以下のものがある。 市街化区域 既に市街化が形成されている区域、及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化をはかる区域 市街化調整区域 市街化を抑制すべき区域 非線引き都市計画区域 市街化区域、市街化調整区域に該当しない区域。 準都市計画区域 都市計画区域に該当しない区域の中で将来的な市街化の進行が予想される区域に対し、あらかじめ土地利用規制する目的で指定されている区域。 開発行為について 市街化区域は原則1000平米未満の開発行為は都市計画法による許可が不要。(東京都の特別区・既成市街地・近郊整備地帯等:500平米)非線引き区域・準都市計画区域は原則3000平米未満の開発行為は都市計画法による許可が不要。 市街化調整区域でも住宅建築は可能 市街化調整区域は農林漁業を営む方を除き、原則住宅を建築することはできない。 しかし、公益上必要な建築物や世帯分離の為の住宅などの開発・建築行為が可能な地域が増えてきている。 市街化調整区域の確認ポイント どのような法規制があるか、規制緩和がなされていないかを確認。建築可能な建築の要件、要件を満たせば住宅の建築は可能かを確認。 窓口担当者に上記の内容を詳しく確認し、建築できないか確認しよう。 都市計画区域についての質問の仕方例 対象地が～区域にありますが、どのような規制がありますか?対象地が～区域にありますが、建築可能な要件を教えて下さい。対象地が～区域にありますが、具体的な建築規制について教えて下さい。等 用途地域の種類と法規制 都市計画法では用途の混在を防ぐ目的から市街化区域に住居系、商業系、工業系用途地域を定め、5年ごとの見直しが行われている。 担当窓口:都市計画・建築担当 用途地域の種類と法規制のポイント 市街化区域には全13種類の用途地域がある。用途地域は住居系、商業系、工業系に区分。5年ごとの用途地域と規制変更に注意。 用途地域(住居系) 第1種住居低層住居専用地域、第2種住居低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、田園住居地域 用途地域(商業系) 近隣商業地域、商業地域 用途地域(工業系) 準工業地域、工業地域、工業専用地域 抑えるべきこと 用途地域が特定できたら希望の用途、大きさを伝え、実際に建築可能かを具体的に確認する事が重要。 用途地域の種類と法規制について質問の仕方例 ～地域ですが、延床〇〇平米の飲食店を建築は可能ですか?～地域ですが、近隣に風俗店があるのはなぜですか?これまでに用途地域に変更があったのですか?用途地域の指定のない地域(白地地域)のようですが具体的な建築制限を教えて下さい。 防火地域と準防火地域 防火地域と準防火地域の区分は地域住民の安全に配慮した防火・防災の地域区分。階数と面積により、必要とされる構造が決まる。 担当窓口:都市計画・建築担当 木造建築物は防火地域では建てられない。 防火地域内に木造建築物は建てられない。準防火地域は2階建て以下延床500平米以下で延焼の恐れのある部分を防火構造とすれば木造建築も可能。 また、防火・準防火地域の指定のない地域で法22条区域(屋根不燃地域)がある。この指定地域は外壁や屋根等延焼の恐れのある部分に不燃材の使用が義務付けられている。 防火・防災による地域区分 区分建築規制建築可能建物防火地域三階建以上(地階含む)または延床100平米超の建物上記以外の建物耐火建築物耐火または準耐火建築物準防火地域四階建以上(地階含む)または延床1500平米超の建物延床500平米超1500平米以下の建物耐火建築物耐火または準耐火建築物 屋根不燃区域(法22条指定区域) 屋根・外壁など延焼のおそれのある部分にコンクリート・瓦・レンガ・鉄鋼など不燃材を使用する事が必須であり、主に防火地域、準防火地域以外の住宅密集地に指定。 防火地域と準防火地域についておさえるべきこと 対象不動産が2以上の地域にまたがる場合、厳しい地域の規制が適用される。地域指定が変更となった場合(厳しい規制に変更)、必要とされる基準を満たさなくなると「既存不適格物件」となり、建替えのときには変更となった規制が適用される。 防火地域と準防火地域について質問の仕方例 調査地が準防火指定されていますが木造で建築可能な建物の条件を教えてください。調査地が防火・準防火指定をまたがっていますが、具体的な建築規制を教えてください。法22条区域から準防火指定区域に変更になっていますが、現在の建物に必要とされる措置はありますか?建て替え時の規制も教えてください。 建蔽率(けんぺいりつ)と容積率 建蔽率は敷地面積に対する建築面積の割合。容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を示す。また容積率は前面道路の幅員による制限がある。 建蔽率:敷地面積に対する建築面積の割合。建築面積とは建物を真上からみた場合の水平投影面積。例)敷地面積100平米、建蔽率40%の場合、建築面積は40平米まで。容積率:敷地面積に対する延床面積の割合。例)敷地面積100平米、建蔽率80%の場合、延床面積は80平米まで。 担当窓口:都市計画・建築担当 金融機関が最も注視する制限 建蔽率・容積率の規制は建築基準法の中でも最も不適合の多い、規制項目の一つである。 金融機関が融資の担保評価をする際に最優先でこの規制を確認する。違反している場合、特に容積率オーバーの場合には融資対象外とする金融機関が増加傾向にある。 容積率の前面道路幅員による規制 都市計画で定める容積率以下であり、かつ全面道路幅員が12m未満の場合は、前面道路幅員に一定率を乗じた数値以下であること。 前面道路幅員4m～12m×4/10(住居系8地域)×6/10(その他地域)=基準容積率 建蔽率の緩和措置 防火地域で耐火建築物の場合、10%増し特定行政庁の指定する角地などの場合、10%増し上記二つを満たしている場合、20%増し 容積率の緩和措置 車庫部分の床面積不算入による緩和。共同住宅等の廊下、階段などの床面積不算入による緩和。地階に設ける住宅の容積緩和。計画道路及び壁面線指定のある場合の容積緩和。 建蔽率と容積率について質問の仕方例 対象地が角地に位置しますが、この場合、建蔽率の緩和は(+10%)の適用は可能でしょうか。対象地が建蔽率・容積率の異なる2つの地域をまたぎますが、この場合、どのような計算になりますか? 建築物の高さ制限 建築物の高さに関する制限には「高度地区」の指定、「絶対高さ制限」、「日影規制」、「斜線制限」(次項)がある。この制限の目的は環境維持と日照の確保である。 高度地区は最高限度または最低限度の規制があり、絶対高さ制限は原則10mまたは12m、日影規制の対象は高さ10mを超える建築物である。 担当窓口:都市計画・建築担当 高度地区 建築物の高さの最高限度または最低限度を定めている。次項で解説する「斜線制限」などと組み合わせて各自治体ごとに具体的な制限内容を定めている。 高度地区で定める最高限度は主に北側隣地の日照と通風確保、最低限度は土地の有効活用を目的としている。 絶対高さ制限 第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域に定められている。 ちなみにハウスメーカーの標準的な木造三階建住宅で高さ10m未満である。対象地が絶対高さ制限がある地域とその他の地域にまたがる場合は、制限が定められた部分のみ制限が適用される。 緩和措置があるケース 周囲に広い公園、道路、空地などがあり、住環境に害するおそれがないがと建築審査会が同意し、特定行政庁が許可した建築物。学校、そのほかの用途で建築審査会が同意し、特定行政庁が許可した建築物。 日影規制 日影規制の対象は原則10mを超える建築物。冬至の日の午前8時から午後4時までの間、平均地盤面からの高さが1.5～6.5m(用途地域ごとに指定)の敷地境界線の外側5m～10mの範囲と10mを超える範囲の日影時間をそれぞれ制限する。 船橋市公式ホームページ > 2.建築制限(6)日影規制 日影規制のおさえておくこと 同一敷地内に建物が複数ある場合は、一つの建築物とみなして適用する。日影規制対象外にある建物でも高さが10m超で冬至日に対象区域内に日影を生じさせる建築物は日影規制が適用される。建築物が日影規制の異なる区域にまたがる場合、それぞれの区域に対象建築物があるものとして日影規制が適用される。 建築物の高さ制限について質問の仕方例 対象地が第一種高度地区にあるのですが具体的な建築制限を教えてください。対象地が絶対高さ制限10mを指定された1種低層(第1種低層住居専用地域)と1種住居(第1種住居地域)にまたがっていますが、制限はどうなりますか。対象地が日影規制の異なる地域をまたがっていますが、制限の内容はどうなりますか。 斜線制限 建築物の高さに関する制限のうち、一定の勾配面による高さの限度を定めたもので「道路斜線制限」、「隣地斜線制限」、「北側斜線制限」の三種類がある。 道路斜線制限の目的は道路向かい側の日照確保隣地斜線制限はの目的は隣地の日照・通風確保北側斜線制限の目的は北側隣接地の日照確保 担当窓口:建築担当 道路斜線制限 道路向かい側の日照確保を目的とし、道路の向かい側の境界線から一定距離の勾配面による高さの限度を定めている。尚、道路斜線制限は全ての用途地域及び指定のない区域で適用される。斜線の内側に建築物を建てなければいけない(下図参照)。 SUUMO >道路斜線制限って建物の高さや形にどう影響するの?緩和されるのはどんな場合? 道路斜線制限のおさえていきたいこと 道路から建物を後退させて建築した場合、後退距離に応じ斜線制限が緩和される。敷地が角地の場合、それぞれの道路に対して斜線制限が適用される。 隣地斜線制限 隣地の日照確保、通風の確保を目的とし、隣地境界線から一定距離の勾配面による高さの限度を定めている。斜線の内側に建築物を建てなければいけない(下図参照)。 HOME'S >北側斜線制度の考え方をイチから解説 隣地斜線制限のおさえていきたいこと 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域は絶対高さ制限(10mまたは12m)というもっと厳しい制限がある為、隣地斜線制限の適用はない。 北側斜線制限 北側隣接地の日照確保を目的とし、北側前面道路境界線から一定距離の勾配面による高さの限度を定めている。斜線の内側に建築物を建てなければいけない(下図参照)。 メガソフト株式会社 >第15回 北側斜線 ～基本編～ 北側斜線制限のおさえていきたいこと 日影規制が適用される第一種、第二種中高層住居専用地域では規制の厳しい日影規制が適用され北側斜線制限の適用はない。北側斜線制限の場合、道路斜線制限と違い、建物を後退して建築しても規制が緩和されることはない。 斜線制限について質問の仕方例 対象地が角地となりますが、道路斜線制限はどのようになりますか。対象地が一種低層(第一種低層住居専用地域)で絶対高さ10mの規制があるのですが、隣地斜線制限の取り扱いはどのようになりますか。対象地が一中高(第一種中高層住居専用地域)で日影規制の適用があり、北側斜線制限の内容と異なるのですが、規制の内容はどのようになりますか。 敷地面積の最低限度 敷地面積の最低限度は大きい敷地を小さく分割するミニ開発を防止し、良好な住環境の維持、保全を目的としている。 第一種、第二種低層住居専用地域で適用され、一般的には100平米で定めている自治体が多く、建築基準法では最低限度は最大でも200平米とされている。 担当窓口:都市計画・建築担当 分筆ができるか否かは出口戦略にも影響 不動産というものは地域における最適な面積の土地が最も単価(平米・坪単価)が高くなりやすく、それを大きく超える場合、取得対象者が少なくなるため、単価が落ちやすい。 間口が大きな整形地であっても敷地面積が足りず分割できない土地の場合、分筆できないことを前提に評価する必要がある。 詳細や評価に関しては下記積算・時価評価算出ページを利用頂くとよいだろう。下部に分筆、その他の解説も添えてあるのでご覧頂きたい。 https://karyu.co.jp/service-free-tool/automatic-calculation-of-market-value 敷地面積の最低限度についておさえておきたいこと 敷地面積が最低限度に満たない土地にある既存建築物に対しては敷地面積の制限を適用しない。分筆により敷地面積の最低限度に満たない土地となった場合、分筆時期が自治体の制度導入時期より前の場合、建物の建築が認められる場合がある。現状、敷地面積の最低限度を満たしているが建て直しをしようとすると、セットバックが発生し、最低限度を満たせなくなる土地。(見落とし防止)敷地の最低限度は1平米の差であっても評価の明暗が分かれる重要な要素である。 敷地面積の最低限度について質問の仕方例 調査対象地が一種低層(第一種低層住居専用地域)にありますが、敷地の最低限度の定めはありますか。敷地の最低限度が100平米で定められていますが、対象地の地積が95平米しかありません。現在の建物の取り扱いはどのようになりますか。敷地の最低限度が100平米で定められていますが、対象地の地積が95平米です。過去に分筆していることがわかっているのですが精度の導入時期はいつでしょうか。分筆時期が精度導入前の場合、救済措置の適用は可能でしょうか。 道路の種類と接道状況 不動産の本当の価値は道路づけで決まるといっていい。建築物の敷地は接道義務を満たすことが必要であり、幅員4m未満の道路ではセットバックが必要であり、接道部分の幅員も極めて重要である。 担当窓口:建築担当・道路・水路管理 接道義務 建築物の敷地は幅員4m以上の「建築基準法上の道路」に2m以上接しなければならないとする定めが、建築基準法第43条に定める「接道義務」である。 この接道義務を満たさない敷地の上には原則として建築物は建てられず(再建築不可)、投資家がちゅししなければならない点は、共同住宅の接道は4m以上を確保しなければならないこと。 道路とは 上記接道義務に定める「建築基準法上の道路」を指す。前面道路が一見道路にみえてもこの「建築基準法上の道路」でない場合は接道義務を満たしたことにならない。 接道義務を満たさない敷地のうち、一定要件を満たした場合に特別に許可されることを「法43条第1項ただし書の規定に基づく許可」という。 建築基準法上の道路の種類 建築基準法の道路は、次の条件のいずれかに該当するものでなければならない。 法42条第1項第一号 路法の道路(国道、県道、市道、町道、村道等)で幅員4m以上のもの。 法42条第1項第二号 都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4m以上のもの。 法第42条第1項第三号 建築基準法施行時に幅員4m以上あった道。 法第42条第1項第四号 道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの 法第42条第1項第五号 道路位置指定を受けたもので、幅員4m以上あるもの。 法第42条第2項(2講道路) 建築基準法施行時、現に建築物が建ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定したもの。 法第42条第2項のセットバックについて 建築基準法第42条第2項では敷地が接する道路が幅員4m未満の場合、道路中心線から2m後退(セットバック)した線を道路境界線とみなし、建築しなければならないとしている。 ただし、道路向かいが川やがけ地、線路式などで道路後退できない場合は、向かい側道路協会線から4mのセットバックが必要となる。 セットバックのポイント 道路後退(セットバック)した部分は「私道負担部分」となる建蔽率・容積率など、建物を建築するうえで必要とされる建築基準法上の制限は道路後退部分を除く「有効宅地面積」により計算される。 SUUMO >セットバックって何? 旗竿地(路地状敷地)のポイント 接道部分が2mでも路地状部分が2m未満だと接道義務を満たしていないという判断(共同住宅は4m)。また、敷地の大きさと路地状部分の長さ(奥行)による制限等あるのでよく聞き取り確認を行おう。 旗竿地(路地状敷地)の接道義務についてポイント 調道路の種類と接道状況のおさえておくべきこと 調査地の前面道路は「建築基準法上」の道路であるか、「種類」を確認する。公道の場合、「名称」と「認定幅員」を確認する。私道の場合、「位置指定の有無」を確認する。セットバックが必要な場合、後退距離と道路中心線の確定の有無を確認する。旗竿地の場合は接道部分と路以上敷地内の幅員を確認する。 調道路の種類と接道状況について質問の仕方例 前面道路が公道ですが、道路の名称と認定幅員を教えてください。前面道路が私道の場合ですが、位置指定がなされているか教えてください。路線の最大幅員、最小幅員が記載されていますが、この物件の接道部分の幅員はどのように調べたらいいですか。何mセットバックしたらいいですか?道路中心線は確定していますか?事前の調査で接道義務を満たしていない事が確認できていますが、この土地の場合、どのような条件を整えば建物を建築することができますか。 建築計画概要書と台帳記載事項証明書 建築計画概要書と台帳記載事項証明書の二つの書類を確認することで建築確認申請時の内容や完了検査を受け、建築確認申請時と同じ建築がされているかを確認できる。 担当窓口:建築担当 建築計画概要書と台帳記載事項のおさえるべきこと 建築計画概要書では建築確認申請時の内容を確認建築計画概要書をもとに現況との相違を調査台帳記載事項証明書で完了検査の有無を確認 完了検査を受けた場合、いわゆる検査済証の取得されている物件は一般に金融機関の担保評価に優位といわれている。 尚、平成10年頃より新築時の不動産融資に対し、検査済証の提出を求められる事が多くなり、それ以降新築された不動産の検査済証の取得率は高くなっている。 逆にそれ以前に新築された個人所有の不動産では検査済証の取得率は低いとも言い換えられる。 建築計画概要書 建築計画概要書は、建築確認申請後、検査済証が交付された物件に関し一般に公開される書類で建築確認申請時の概要が記載されている。 確認できる内容は建築確認申請時の計画内容。実際の建物が申請通りの内容で建築されたかどうかは確認できない。 建築計画概要書例 許可申請の内容と現況に相違が多い場合、現在の建物が違法建築物か建築後に増改築されている可能性がある。建築計画概要書の確認ポイントは以下。 建築計画概要書の確認ポイント 敷地と建物の形状、位置関係は現況と一致しているか土地の地積、建物の床面積、階数などは現況と一致しているか道路との接道内容(道路幅員や接面長など)は一致しているか2項道路の場合、道路中心線の決め方と後退距離はどうか対象地に含まない隣接地を合わせて申請していないか共同住宅(アパート)であるのに連投式建物として申請していないか既存不適格、違法建築の可能性はないか 台帳記載事項証明書 台帳記載事項証明書は、建築確認申請後の「確認済証」、完了検査後の「検査済証」の交付記録(交付年月日、交付番号等)を記載した書類。 建築計画概要書と台帳記載事項証明書の取得時期 台帳記載事項証明書例 建築計画概要書と台帳記載事項証明書について質問の仕方 確認済証の番号や交付年月日がわからないのですが建築計画概要書で建築確認申請時の内容を調べるにはどのようにしたらいいですか現況が建築計画概要書の内容と一致しないようですが、原因としてどのようなことが考えられますか所有者が相続で何代も変わっていて検査済証があるかどうかわかりません。完了検査を受けているかどうか調べるにはどうしたらいいですか 都市計画道路の確認 都市計画道路は、既存の道路を拡幅する場合と新たに道路を新設する場合の二つがある。また、計画決定と事業決定の二段階があり、新築・増改築の許可は基本的には計画決定の時期までとなる。 担当窓口:都市計画・建築担当 計画決定 計画決定されているが、事業着手の時期などは未定。建物の新築や増改築の許可は基本的にはこの段階まで。 確認ポイント 計画決定期日、計画決定番号、事業決定の予定の有無 事業決定 計画道路内の土地収用、立ち退き交渉、工事の着工段階。 災害時の応急措置による建物など、一部の建築物しか許可されない。また、許可される場合でも「容易に移転、除去ができること」を前提とした建築制限が都市計画法第53条に定められている。 確認しておきたいこと 事業開始時期、完了予定時期 都市計画道路による建築制限(建築が許可される条件) 地階を有しない階数が2階以下であること主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造であること。上記を満たしていること。 緩和線 長期で事業化の見通しがない都市計画道路を「緩和線」と指定し建築制限に一定の規制緩和を設ける自治体が増えてきた。 主な規定内容 地階を有しない階数が3以下、高さが10m以下である事主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造であること。上記を満たしていること。 都市計画道路について質問の仕方例 この都市計画道路は計画決定ですか?事業決定ですか?計画決定期日、計画決定番号、事業決定の予定はありますか事業決定となっていますが、開始時期と完了予定はいつですか対象地が都市計画道路とかさなっているのか書類で確認できますか?加えて、新築する場合の具体的な建築制限の内容も教えてください。 開発許可 開発許可とは市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画法が定められた都市計画区域内で宅地造成等一定規模以上の開発行為を行う場合に知事または政令指定都市の長の許可を必要とする制度。 担当窓口:開発担当 開発行為とは 建築物の構築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更行為。 許可が必要となる開発行為 市街化区域では政令で原則1000平米以上、三大都市圏の一定市域では500平米以上とされている。 確認手順 「開発登録簿」・「土地利用計画図」を参照し、「開発許可」・「宅地造成許可」・「旧住宅地造成事業許可」を確認する。 調査の結果、調査地近隣で大型開発が予定されている場合、開発の詳細や対象地への影響を詳しく調査する必要がある。 開発許可が不要となる場合 小規模開発の場合市街化区域:1000平米未満(三大都市圏の一部は500平米未満)の開発行為。非線引き都市計画区域:3000平米未満の開発行為。準都市計画区域:3000平米未満の開発行為。都市計画区域以外・準都市計画区域以外の区域:1ha未満の開発行為。公益上必要な建築物(図書館・公民館・博物館など)都市計画事業、土地区画整理事業、市街化開発事業として行う場合市街化調整区域内における農林漁業用建築物(畜舎・温室・農林漁業者の住居等) 開発許可について質問の仕方例 この対象地の近隣で宅地造成など開発許可の記録はありますか。対象地の隣に大きな空地があるのですが開発許可の記録はありますか。開発登録簿、土地利用計画図など開発許可の詳細資料をお願いします。 土地区画整理事業 土地区画整理事業とは道路や公園などの公共施設が未整備の地域において土地の地権者から少しずつ土地の提供を受け公共施設を設置、換地として再配置する事業。 事業前に所有者には別の土地に移動してもらう必要がでてくるが、この移動先、代わりの土地を「換地」といい、事業後、個々の土地の面積は減少することになるが、これを「減歩」という。 担当窓口:開発担当 公共減歩 新たな道路や公園など公共施設に充てる為、土地所有者の土地が減ること。 保留地減歩 土地区画整理事業の事業費確保の目的に土地所有者が土地を出し合って保留地を設け、保留地を処分することによって事業費に充てる。この保留地を確保するために土地所有者の土地が減ること。 土地区画整理事業のおさえておきたこと 再配置された換地は全てが均等になることはなく、ある程度不均衡が生じる。その為に徴収、または交付される金銭を「清算金」という。土地区画整理事業の換地の基本的な考え方では、面積は従前よりも減少するが、資産価値は上がることになる。事業内容、清算金の有無をしっかり確認しておく。 土地区画整理事業について質問の仕方例 この対象地を調査しているのですが、この地域に土地区画整理事業はありますか。調査地が土地区画整理事業内にありますが、事業後の清算金はありますか。登記に仮換地証明書が必要なのですが、申請に必要な書類を教えてください。 土壌汚染対策法指定区域 土壌汚染対策法では国民の健康を保持することを目的に土地汚染の可能性の高い土地所有者らに対し、土壌汚染状況調査を義務付けている。 汚染の程度により2種類の区分、用措置区域では土地の形質変更の禁止、汚染の除去などの措置が必要となる。 担当窓口:土壌汚染(環境課等) 形質変更時用届出区域 土壌汚染はあるが、健康被害が生ずる危険性はないと判断された区域。 現状のまま使用するならば届け出は不要だが、土地の形質変更を行う場合は、形質変更に着手する14日以内に都道府県知事に届け出が必要。 要措置区域 土壌中の特定有害物質により健康被害の危険性があると判断された区域。 都道府県知事の支持する措置(汚染の除去など)を講じる必要とされ、土地の形質変化は原則として禁止されている。 土壌汚染でおさえておきたいこと 危険物取扱工場やガソリンスタンドが調査対象の際には十分な調査をしておこう。売主側から、近隣住民へのヒヤリング、法務局調査の際には「閉鎖事項証明書」の所得、古地図等で確認し見逃さない。 土壌汚染について質問の仕方例 この土地周辺に土壌汚染のあったところはないですか?周辺に区画指定された場所があれば届け出簿を見せてください。調査地が形質変更時用届出区域に指定されていますが、将来的な土地の形質変更時用の届出手続きの方法を教えてください。調査地が要措置区域に指定されていますが、区画指定の解除の為に必要となる措置を教えてください。 埋蔵文化財包蔵地 埋蔵文化財包蔵地とは、貝塚、古墳、土岐、石器などが土中に埋もれている土地。既に埋蔵文化財包蔵地の存在が確認されている土地を「周知の埋蔵文化財包蔵地」という。 担当窓口:教育委員会 埋蔵文化財包蔵地のおさえておくこと 周知の埋蔵文化財包蔵地では届出が必要遺跡がでたら工事計画の変更か発掘調査が必要発掘調査費用は開発者(土地の所有者)負担自治体によっては周知の埋蔵文化財包蔵地に近接する場所でも届出が必要となる為、必ず窓口での確認が必要。 対象地が周知の埋蔵文化財包蔵地にある場合 工事の際には、工事着工の60日前までに教育委員会への届出が必要であり、その後、現地調査、試掘へと進められる。 埋蔵文化財包蔵地についての質問の仕方例 この土地を調査中ですが周知の埋蔵文化財包蔵地に該当しますか周知の埋蔵文化財包蔵地で建築工事を行う場合、どのような手続きが必要となりますか発掘調査が必要となった場合、誰が必要費用を負担することになりますか 造成宅地防災区域 造成宅地防災区域とは、宅地造成規制区域外の造成宅地で地震などによってがけ崩れ、土砂の流出など災害が発生するおそれがあるとして都道府県知事が「宅地造成規制法」により指定した区域。 担当窓口:防災関係・ハザードマップ 造成宅地防災区域でおさえておくこと 区域内の造成宅地所有者などは、災害による被害が生じないように「擁壁」の設置など必要な措置を講じるように努めなければならない。都道府県知事が造成宅地の所有者などにおこなう「防災措置命令」には、擁壁の設置のほか擁壁改造、地形や盛土などがある。 造成宅地防災区域について質問の仕方例 この対象地は造成宅地防災区域に該当しますか 津波災害警戒区域 津波災害警戒区域とは津波による河川の氾濫、内水氾濫など警戒避難体制を整備する区域として都道府県知事が「津波防災地域づくりに関する法律」により指定した区域。 担当窓口:水浸履歴・防災関係・ハザードマップ 津波災害警戒区域でおさえておくこと 津波災害警戒区域では、津波発生時における避難場所、避難施設が指定されている。「洪水ハザードマップ」で浸水が予定される区域と浸水深、避難施設などを確認しておく。尚、他に土砂災害、火山のハザードマップなどがある。「津波災害特別警戒区域」では一定以上の開発行為や建築物の建築、用途変更の制限がある。 津波災害警戒区域について質問の仕方例 この土地を調査していますが、この区域の浸水深、浸水履歴を教えて下さい。 土砂災害警戒区域 土砂災害警戒区域とは土砂災害による災害発生が想定される区域に関し、都道府県知事が地形、地質、土地の利用状況の調査を行い「土砂災害防止法」により指定する区域。 土砂災害警戒区域(イエローゾーン)と土砂災害特別警戒区域(レットゾーン)がある。 担当窓口:防災関係・ハザードマップ 土砂災害警戒区域でおさえておくこと 土砂災害警戒区域:警戒避難体制の整備を図ることが義務付けられる。土砂災害特別警戒区域:警戒避難体制の整備、特定開発行為の許可制、建築物の構造規制、建築物の移転などの韓国が都道府県知事によってなされる。 土砂災害警戒区域についての質問の仕方 調査対象地が土砂災害警戒区域にあるのですが具体的な建築物の構造規制があれば教えて下さい。 ライフライン 事前調査(第一回参照)の書類収集の時点で各ライフラインの配管図を取得できていることが望ましい。窓口での聞き取り調査が必要と判断した場合、特に上水道の引込調査、ガス、電気に関しての詳細は所有者からの委任状が必要になる為、物件担当に相談しよう。 上水道調査の仕方 水道台帳、埋設状況図の閲覧からはじめる。引込菅の口径と埋設位置、本管の公設菅か私設菅かなどを調べる。 担当窓口:上水道 引込菅の口径を調べる 現地の量水器の水道メーターに記載されている口径(第2回6章1項参照)と違いがないか確認する。一戸建の場合でも現在は20mm以上ないと水圧が低く日常生活に不自由を感じる可能性が高いと言われている。 共同住宅の場合、戸数、規模と照らし合わせて水量に問題がないか窓口担当に確認したい項目と言える。 本管の口径と埋設位置を確認する 本管の埋設位置が対象地よりであればいいが、反対側など距離がはなれるほどに引込菅の変更にかかる費用が高額になる。 特に引込菅の口径調査により変更を検討しなければならないという場合には要注視項目といえる。 本管が公設菅か私設菅かを確認する 前面道路が私道の場合、私設管の可能性があり引込菅の変更には本管所有者の同意のほか、負担金が必要になるケースもある。 同じく、引込菅の変更を検討している場合は要注視項目といえる。 下水道調査の仕方 下水道台帳で本管、引込菅に関する口径、埋設位置、公設菅か私設管の別などを調べる。 担当窓口:下水道・浄化槽 排水は3種類 排水には雨水、雑排水(キッチン・浴室・洗面等)、汚水(トイレ)の3種類がありこれらの排水が「最終枡」から敷地の外へ排出される。 排水の処理は2つ 下水道と浄化槽の二つがある。 浄化槽は定期的に清掃やメンテナンス費用が必要になること。浄化槽の耐用年数は30年、交換費用は約120～150万円程度。 対象物件が浄化槽での処理を行っている場合、浄化槽の交換歴は必ず確認しておかなければならない項目だ。また市区町村により補助金制度があるので合わせて確認しておこう。 下水道の種類は2つ 合流式 雨水・雑排水・汚水を同じ下水道管で排出する方式 分流式 汚水・雑排水と雨水とをわけて排出する方式。分流式の場合、雨水の処理方法として雨水管、側溝、浸透処理(浸透桝)の別を確認する。 ガス供給施設の調査の仕方 ガス供給施設は民間会社の為、基本的に会社にいっても当該者か委任状をもっていないと回答は得られない。その為、チェックすべき項目を確認し物件担当経由で回答をもらうことになる。 本管、引込菅、埋設位置などを調べる。 担当窓口:都市ガス・プロパンガス(物件担当経由) プロパンガスの種類 個別方式と集中方式がある。集中方式は都市ガスと同じく道路への本管埋設、宅内引込となっており、下記で上げる利用期間等の個別契約内容が基本的にはない。 プロパンガス(個別方式)の注視ポイント 個別方式の場合、ガス会社との間で利用期間を定めていることがあり、不動産売買により所有者が変更する際に、都市ガスに切り替えると違約金が発生するケースがあるので確認しよう。 電気供給施設の調査の仕方 電気容量と配線経路の確認、地下埋設(電力ケーブル)、高圧線等が近くにある場合、具体的な建築規制を確認する。 担当窓口:埋設物・高圧線等 電気容量・配線 電気容量は物件担当経由で売主への聞き取り(支払い明細など)で確認できるが、電気容量そのものの変更の検討をする必要があるかの否か、その場合の費用を確認する。 高圧線下の場合 高圧線下ではまず具体的な建築規制について調べる必要がある。 また、高圧線の下では土地の登記に「地役権」が設定されている場合がある。また、「線下補償」(金銭補償)を行っているケースがあるのであわせて確認しておきたい。 電力供給施設に関しておさえておきたいこと 電圧と離隔距離、具体的な建築規制の内容(高圧線下の場合)送電線図の取得(取得できる場合)埋設物調査出力図の取得(建築工事を予定している場合など)電力会社より受け取る、土地使用料の有無(宅内に電柱が設置されている場合) ライフラインについて質問の仕方例 上水道の本管と引込菅の口径と埋設状況を教えてください。引込菅の変更をする際に必要となる手続きを教えてください。下水道の本管と引込菅の口径と埋設状況を教えてください。下水道の排出方式は合流式ですか?分流式ですか?現在プロパンガスを契約中ですが、都市ガスへの変更を検討しています。解約の場合、違約金があれば教えてください。高圧線の下に該当するようですが、具体的な建築規制の内容を教えてください。 次回は、これまでの調査内容を現地で照合する照合調査と当シリーズで解説してきた内容をまとめ、総括とさせて頂く。 当シリーズでは、取得対象物件の調べるべきことを迅速に調べ、事業計画立案につなげる術を紹介してきた。第五回目の今回は、これまでの調査内容を現地で確認する照合調査、事業計画との整合性チェック方法を解説し、最後に当シリーズ内容をまとめ、総括とさせて頂く。 現地再訪(照合調査) これまで多くの調査を行い、多くの資料を取得してきた。最後に各調査で確認、聞き取った内容やデータと対象不動産現地で照合の上再確認を行う事が大切である。 ヒアリング・取得データと現地の照合 ここでは照合するポイント、その際の照合資料等をまとめていく。 土地の形状 公図・地積測量図・地籍調査成果資料などと照合 境界標の設置状況 地積測量図・境界確定図などと照合 敷地の外周の長さ 地積測量図・地籍調査成果資料などと照合 建物の状況 建物図面などと照合 道路幅員 道路台帳図・境界確定図・開発登録簿・道路位置指定図などと照合 セットバックの状況・道路中心線の判定など 指定道路調書・建築計画概要書などと照合 擁壁の状況 開発登録簿・開発関係資料などと照合 インフラの引込状況・位置 各埋設管図面などと照合 周辺の施設・状況など 調査で手に入れた各書類及び住宅地図などと照らし合わせもう一度確認 データと現地が相違する場合 相違がある場合、原因がわかる場合とそうでない場合がある。 相違の原因がわかる場合の例 取得調査の作成時期以降に、対象不動産やその周辺でなんらかの変動が確認できる取得調査の作成時期以降に、法令等の新たな制定や変更が確認できる土地や建物に未登記や表題登記変更の未了の部分がある取得資料が古すぎて現況と合致しない。または不正確な資料がある違反・違法行為などがみとめられる 相違の原因がわからない場合 これまでの調査結果と、相違原因がわからない部分を照らし合わせ、その相違による影響を鑑み、最終的な物件取得の有無を判断する。尚、この際、売主側(担当担当)への聞き取りにより原因判明という事があるのでまず相談頂くのがよいだろう。 事業計画との整合性チェック 調査結果を踏まえて、対象物件の取得から出口までの事業計画の実現に問題がないかを精査していく。どの段階で手続きが必要か、必要な措置が何かを今一度確認し、投資終期までのプロジェクトのポイントを掴んでおくことが大切である。 取得直後の計画との整合性 物件を取得して運営までの間の工程で必要な措置がないか、検討する。 新築を建てる場合 建築予定の建物の用途、規模によっては開発許可が必要なケースも出てくる。許可に必要な措置や条件を今一度精査しスケジュールを確認していこう。 建物を改修する場合 中古物件を取得した場合、大規模な改修、増築、用途変更などを行う場合は、それぞれに必要な措置や条件がある。実現に向けての工程を精査し、不備がないか確認していく。 既存物件と計画建物の規模が変わる場合 規模が変わる場合、建築確認申請が必要になる。既存建物の検査済証がないと、現在の建物が現法に適合しているか証明する必要がある為、ハードルが高くなる。どのような調査が必要になり、実現可能か否かの精査も含めて慎重に行う必要がある。 用途変更する場合 同様に用途変更する場合にも新たに建築確認申請が必要になる。 区分登記する場合 一棟の建物を区分所有建物へと変更する場合には、表題登記を行うだけでなく、区分所有法にそって各体制を整える必要がでてくる。 管理会社を選別し、大規模修繕計画を作成するとともに、必要な修繕工事、管理費・修繕積立金の設定や管理規約・使用催促など、分譲マンションとしての形を整える。 出口戦略の計画との整合性 投資終了期における物件の販売に関して、計画の整合性をチェックしていく。いずれも終期が延びるほどに売却値の予想は難しくなることが最大の注意点である。 現状との変更なし 現状の土地、建物に大きな変更はなく(建物の修繕程度)、販売する場合は大きな問題は発生しにくい。投資終了期における販売価格の設定は、時点の評価額を算出し、現状と照らし合わせての予想は可能である為、資金面(主に残債務)のチェックと投資利益の予想は立てやすいだろう。 用途変更後の売買 用途変更して売却する場合の相場チェック、予想収益を予想しておこう。 土地・新築戸建等の分譲 宅建業免許が必要になる。規模が大きくなる場合は開発許可が必要になるかもしれない。 区分バルク販売 こちらも同様に宅建業免許が必要になる。 購入側の目線で整合性チェック 出口が売却となる場合、売却側の資金調達の難易度を確認すること、ターゲットがどのような層になるのかしっかり確認しておこう。 物件調査方法シリーズまとめ 投資家が取得対象にする物件は当然に動きが早い。その為、取得対象を発見次第、スムーズにかつ迅速に物件に関するデータを集め、投資判断を行い、物件調査を行う必要がある。 物件情報取得から家をでる前に行う準備と行動 第1回目では物件情報の取得から、物件に関するデータを迅速にあつめ、調査にあたって準備すべき行動、手配等について解説した。 尚、物件調査票を用意することを必須としたがお持ちでない方は、この第1回の第9章で配布しているのでダウンロード頂くことをおすすめする。 https://karyu.co.jp/article/post-7017 この「家を出る前に行うべき準備・行動」がいかに効率化されているかで対象物件が真に取得すべき物件だった場合のスピード勝負に競り勝つ鍵と言える。 物件担当を抑え込め また、対象物件を仕入れる為には、売主が他の人と契約してもらっては困る。 その為、物件情報の取得から、このシリーズで解説してきた物件調査、そして融資付け等の契約までに必要な行動を迅速に行うことと共に逐一、物件担当への連絡、物件状況の把握、そして聞き取りと自身と契約するベクトルへの誘導が極めて重要であると解説した。 物件現地での迅速な調査 家を出る前の準備を迅速に行い、この時点で入手できた資料を持参しまず、物件の現地調査を行う。この現地調査についてみるべきこと、確認すべきことは第2回でまとめた https://karyu.co.jp/article/post-7017/2 謄本・公図等の読み取り方・法務局調査 物件情報を取得した時点で写しは取得できているのが好ましいが第3回では法務局で各資料を調査する、一般の方には読み取り方がわからないという方も多い登記事項証明書や公図、その他の資料の読み取り方も含め調査方法を解説した。 https://karyu.co.jp/article/post-7017/3 役所調査の仕方 現地調査及び法務局調査につづき、法規面の規制等を確認する為、役所の各窓口での調査が必要になる。この役所調査も法務局調査と同様、一般の方には慣れないことなので可能な限り基本的なことを簡略にまとめ解説した。 https://karyu.co.jp/article/post-7017/4 簡潔にまとめたとはいえ、そもそも不動産の調査はかなりボリュームがある。最初のうちは特に例にあげた「質問の仕方」を参考にわからない事についてはどんどん窓口担当に聞き取りするのがよいだろう。 調査結果と事業プランの整合性 今回冒頭に紹介した現地再訪と共に最終的な自身の事業プランとの整合性を行う。特に建物の改築や建て直し、出口戦略において最善の手が本当に取れるかを精査することになる。 物件調査の意味 投資家にとっての最大の焦点は、対象物件を介して利益向上である。物件調査は、自身が描いた事業計画に問題がないか、物件調査を踏まえて更に利益を向上させる別のプランを生み出せないかの材料と考えるべきであろう。 シリーズあとがき これまで投資家が行うべきデューデリジェンスとして物件調査の方法を解説してきた。 ここまでの物件調査を行う必要がある? なぜ、投資家自身がこれほどまでの物件調査を行う必要があるのか?物件購入の際には重要事項説明書が作成され説明を受けることを承知している読者の方も多いだろう。 重要事項説明だけでは万全とはいえない 物件取得を決め、契約をする段に入ると重要事項説明を受ける事になる。この説明があるから自身でこれほどまでの物件調査をする必要はないと考える読者も多いだろう。 しかし、重要事項説明書はあくまで対象物件における基本的な使い方、宅建業法で定められた事項について説明する義務があるだけで、貴方の事業プランにあわせてなされるものではない。 事業プランは貴方のもので結果は良くも悪くも自己責任 不動産の物件取得にあたって最も恐ろしいことは対象物件が想定していなかった規制・制限があり計画していた事業プランを実行できないことにある。 標準的、または既存の利用方法とかわらない形で運用する予定での物件取得であれば重要事項説明で充分であろう。 利益を最大化させるためには 物件取得後、改修や新築、売却(出口)の形までを想定しきり、利益を最大化させるためには自分自身での物件調査が必須である。 対象不動産において取れる手を全て精査し、その中で利益の最大化を狙うことが皆様の本来の目的であるだろうから。 皆様にとって役にたつ記事であったことを願う。

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不動産投資家がマスターすべき物件調査方法

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