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区分マンションはその単価が低い事から多くの方が一番最初に投資対象に選ぶ物件だが、実の所不動産の中では比較的難易度の高いタイプである事はあまり知られていない。
区分マンション投資における必勝策は二つ用意している。
坪賃料による影響と実需転用策
坪賃料、そして実需のキーワードを無視すれば、必勝は能わず。はき違えれば必負への道へ進む事になるかもしれない。
不動産に限らず投資においては誰もが 100% の成功を望むだろう。
しかし、必勝の策は見つけ難い。
この記事では、区分マンションを投資対象とした場合の特性、注意点と共に必勝策を理解し、実践できるように解説していく。
専有面積で投資戦略は異なる
不動産投資市場において市場参入者が、最初の投資対象とするのはワンルームマンションになりがちであるが、難易度が高く、勝てる条件の幅は非常に狭い。
一方、それ以外の物件では条件を満たすと勝率を高められる。
まず市場参入者が多いワンルームマンションから進め、それぞれの必勝法を明らかにしていこう。
区分マンションの基本情報
最大の特徴はほぼ全てが硬固建物である点だ。 RC 造 ( 鉄筋コンクリート ) 、 SRC 造 ( 鉄骨鉄筋コンクリート ) で占められており、まれに S 造 ( 重量鉄骨造 ) が存在する程度である。
区分所有建物は基本的に土地を 1 オーナー ( 所有者 ) が単独で売却することは不可能である為、現状を長期にわたって維持しなければならない。
区分所有法によりルールにより建物全体、土地全体に関わること、運営に関わることは基本的に管理組合による協議によって取り決めがなされる。
共同で持つ不動産である関係上、共有して持つ共用部分や外壁などは管理組合にて管理・修繕計画を練っていく。修繕積立金をあまり考慮する必要がないのはメリットと言えるかもしれない。
もちろん全ての管理組合が正しく機能しているとは限らないため、取得の際には重要事項にかかる調査報告書等も合わせチェックが必要である。
全てを自身で管理、運営計画を練らなければいけない 1 棟物に比べ、経営負担が少ないのは強みである。自分が保有している室内の状況のみに集中できる点が優位点の一つと言えよう。
一方、建物が硬固建物になるため、耐用年数は長いが最終的に建物残存がなくなる時期に入ると共有であるが故に残るものがない可能性が高い。
土地そのもので処分できるかどうかはかなり微妙だからだ。
通常、金融機関では区分マンションの土地を評価しない。そのため不動産としての金融機関からみた資産価値は著しく低い。
新規取得者に対して、投資用ワンルームマンションを融資対象外としている金融機関がほとんどである。
金融機関は区分マンションの担保価として、東京カンテイの評価額を参考としているが住宅転用が可能な物件でないと評価額は目も当てられない。
また、この東京カンテイは住宅転用可能なマンションであっても不動産業者の仕入れ情報も一般市場の情報も混同してデータが残っているためか、築年数が経過しているマンションについての評価は驚くほど低い。
その為、多くの投資家が信用棄損を懸念して投資対象外としている。
一方、新築ワンルーム販売業者が多くのノンバンクと提携を組み自社の商品に対して高額の融資が利用できるように努力してきた。
この数が非常に多いことからか通常の金融機関では評価されないワンルームマンションであっても一定の流通価格を保ってきた。
昨今では、資金調達が少なからずできるようになった為、以前ほど残念な流通価格ではなく、ある程度の価格帯で取引相場が形成されつつある。
区分マンションの特性
比較的物件価格帯が低いこと、不動産ディベロッパーによる分譲物件の多さから、市場において数が多いのが区分マンション。
区分マンションは正式には区分所有建物の中のひとつだ。
敷地を共有で持ち合う形で敷地権設定 ( 専有部分と土地の権利を別々に処分することができないようする ) された区分所有建物と非敷地権 ( 敷地権登記がされていない敷地利用権 ) がある。
区分マンション投資の勝機
外壁、共用部等が管理組合によって維持・管理される為、管理・意識負担が少ない。
室内の管理、賃貸募集のみに集中することができる。
1 棟物件に比べると取引価格が低い。
好立地であっても取得しやすい。
従前の維持管理状況が把握しやすい。
共用スペースが豪華 ( 物件による )
ほとんどが硬固建物の為、法定耐用年数、経済的耐用年数が長い。
室内の大きさによっては住宅取得者に売却できる。
市場に物件数が極めて多い為、いつでも物件が取得できる。
区分マンション投資の弱点
管理組合の運営が良くないと物件価値が劇的に下がる。
自主管理の場合、ローンが使いにくい。
金融機関からみた資産評価が著しく低い。
融資期間が残耐用年数に依存しやすい。
ライバル物件の増加が激しい。
単年度ごとの減価償却費用が少ない。
投資用として売る場合、価格のブレが大きい ( 数が多い為 ) 。
区分ワンルーム投資用では銀行ローンは使えないケースが多い ( 初取得者 ) 。
経済的耐用年数を経過した場合、建て直しや処分ができるかは運。
ワンルームマンション
最も多くの方が一番最初に投資対象に選ぶのがワンルームマンションだ。上記で述べてきたようにワンルームマンションにもいいところはある。
他の物件種類に比べて圧倒的に価格帯が低いというのは、市場参入者を検討されている方にとっては魅力的に映るだろう。
しかし、先にも触れたが他のタイプと比べてかなり難易度は高い。
昨今では若干改善されつつあるものの、融資が利用しにくいという点は大きく ( 以前は絶望的だった ) 、マンションを否定する人も多い。そして新築価格が高すぎる事が中古市場にも影響しているとも。
しかし本当の問題はそこではない。
最大の問題点はワンルームマンションは価格が最終的に底抜けしてしまう可能性がかなり高い事にある。
加えて不動産としての担保評価が著しく低い。相続税評価額等の金額が低い事はメリットのように語られることもあるが、言葉の化粧にしても言い過ぎである。
角度を変えてみれば単純に高い値段で取得したに過ぎない。
地価が一定以上の地域、都心部に限定するが、居住用の不動産市場においては実需、今いる住宅購入者に販売するということが最も高額の取引となる。
住宅市場は不動産取引の中で圧倒的な割合を占める。母数が多いのだ。また住宅は不動産を買う方に非常に求めやすい、 35 年ローン。金利も今や 1% を遥かに下回る水準で日本の融資制度の中で最も有利な条件で提供される。
ワンルームマンションを自宅として購入する人はほとんどいない ( 稀に自己使用のために買う人もいるが限定的 ) 。また通常住宅を購入する方でノンバンクを利用する人は基本的にはない。
先にも述べたがワンルームマンションの場合、住宅ローンも使用することができない。これは居住用不動産としては、最大のネックになる。
通常、不動産業者は居住型の不動産を扱うとき、いかにして住宅ローンが使えるようにしようかと考える。ローンが使えるのと使えないとでは取引価格の水準が全く異なるからである。
詳細、プロの売却手法は「不動産はこのように高く売る。「成約価格を爆上げする」全 77 項目 ☑」をご覧頂くと理解が及ぶだろう。
このワンルームマンションを対象に住居として求める人は基本いない。ならば物件としての価値はどこにあるのだろうか。
活用して価値を生む以外にみつからない。そもそも投資用として作られた物件なのだから当たり前なのだが、賃貸稼働させ、稼げる金額そのものが価値といえる。
少し、いい過ぎに聞こえるかもしれない。少し掘り下げてみよう。
最終的に耐用年数が過ぎそして経済的耐用年数を超えた場合、そのワンルームマンションには価値があるのだろうか。
立地がいいから、土地の価値があると主張する方もいるだろう。
残念ながら区分マンションの場合、土地を単独で販売するということもほぼ不可能である。
土地は持っているけれども土地を単独で売ることはできない。共同で持っている土地の為、マンションオーナーの大部分が同意見とならなければ実行されない。
意見だけでなく経済的にそのコスト・住まいとしているものがいる場合は、住み替え費用も含め全員が負担できるかどうかの問題が重なる。実現難易度はかなり高いと考えが及ぶだろう。
また、建て直す、修繕するにしてもお金はかかる。そして実際、立て直しが成功しているケースは、現在限りなく少ない。おそらく 1% 以下だろう。
国土交通省 |マンションに関する統計・データ等 |築後 30 、 40 、 50 年超の分譲マンション数
東京都 |マンション実態調査結果
対象不動産が実際に稼いでくれる金額というのは部屋のサイズと賃料、そして所有期間により変動する。ワンルームマンションの場合、サイズが小さい。しかし設備に対するコストはあまり変わらない。
賃料が一定以下になってくると実質的な収支はマイナスに傾いてくる。超長期的に考えるならば実質賃料 ( 賃料 - 管・積 ) が 5 万円を切ってくると黒字を維持するのはかなり厳しくなる。
賃料が 5 万円を切っているワンルーム、 1K のマンションは売り逃げしか脱出口がなく勝算は薄い、失敗すれば負け確定だ。
殆ど唯一の勝利条件
以上でみてきたように融資の利用が通常の金融機関では難しく、長期保有が極めて難しいというワンルームマンションだが実は優位点も持っている。短期間、 10 年未満であるならば勝ちをみいだせる条件はある。
ワンルームの良い点はデメリットでもあるがサイズが小さいという点。
コストのかからない時期において、利益を生み出す比率に優れている点が優位点。また、その効率を飛躍的に高められる条件もある。少々伝わりにくいだろう。
25 平米のワンルームマンションで賃料 5 万円と賃料 13 万円の部屋では圧倒的にパフォーマンスが異なる。
部屋のサイズが同じだということはコストは同じ。都心部の超一等地で考えてみよう。
賃料が 13 万円という部屋を見つけることができるのではないだろうか。管理費、修繕積立金を一万円前後、基本純収入は月々 12 万円が入ってくるとしよう。
次に賃料差による利益を比較するが便宜上、賃料が 20 年間変わらないベースとしている。
では比較してみよう
25 平米のワンルームマンション、固定資産税を年間 8 万円とする。保有するべき期間ではないが、例として 20 年間適切な管理、携修繕等を施して運営した場合、 20 年間でかかるコストが約 800 万円前後だ。
数字が掴めない人は「不動産の運営費・コストの全て。「事業計画」は把握から始まる ☑」を熟読されるか「不動産運営収支シミュレーター ☑」をご利用頂きたい。
土地面積 ( 按分 ) 正味 8 平米、専有面積 25 平米として、運営コストを通常タイプ ( 基本的な耐用年数を水準とする ) 、入居サイクルと 2 年とした場合、 20 年間の内部修繕費は約 270 万円、管理費等・税金・保険合計は約 430 万円、入退去コストは 100 万円程。
しかし賃料が高かろうとこの費用はほとんど変動しない。唯一変動するといえば募集費用ぐらいなものだ。
実際にはあり得ないが、空室率を無しとして仮に 5 万円の家賃だった場合は税金を考慮しなければ 400 万弱の利益。家賃が 10 万円だった場合は 1600 万円弱、上記で上げた 13 万円なら 2300 万円となる。
空室率 0 として賃料変動を 20 年間全くなしとしての試算でこうである。 5 万円前後の家賃はなかなか厳しいものになってくるのがみえる。
一方、家賃は 10 万円の方はだいぶ余裕がある。家賃が 2 倍で利益が 2 倍どころではないのだ。 13 万円となるとさらにすごい。
運営コストが最低限しかかからない条件下で高坪賃料を叩き出す部屋が対象なのだ。
これを満たしていないワンルームマンションだと、賃料が下落していくと著しく効率が悪くなり、また出口も厳しくなる。
最悪の場合、底抜けしてしまってマイナスの精算となってしまう。
勝利の絶対方式「坪賃料」
ワンルームマンションで処理をするポイントというのはまず坪賃料が高いこと、そして賃料が高いうちに売り逃げるというのが絶対法則になってくる。
くれぐれも将来ずっと持つというようなことを考えて投資してはいけない。
そしてほぼ確実に勝てるものだけを投資対象として選んでいくこと。不動産の場合、 100% とは言い切ってはならない立場であるが、 100% に限りなく近い勝率を確保することは出来る。
補足情報
通常の金融機関ではワンルームマンションに対して不動産の評価をまともにあてがうことはない。
初めての不動産投資の対象としてワンルームマンションを買いたいとして金融機関に走ったとしても、そもそも金融機関の融資対象外の物件として断られることが落ちだろうと先にお話した。
そこで住宅市場では、まず利用されることのないノンバンク系の金融機関に駆け込む以外方法がなくなる。そもそも新築ワンルームマンションを販売するデベロッパーの提携金融機関をみてみるとわかるが、全て提携先はノンバンクである。
通常の金融機関では融資対象にならない為、ノンバンクと提携を結ぶ以外方法がない。
圧倒的な供給量によって融資を実行してきたノンバンクが、中古物件に対しても融資をするという姿勢を示してきたからこそ、最近は少し流通が増えてきた。
一方、あまりに高く購入させられたオーナーたちはこぞって取得後、 10 年もせずに売却に転じざるを得ない状況に陥っている。
元々は将来永続的に保有するという目的で購入したオーナーたちがこぞって売却する。
それは単に運営がうまくいっていない、賃料が下がる、買値が高すぎて運営がままならないということを示している。
出口のないものは年金にも保険にも相続税対策にもならない。
購入検討者はよく注意してもらいたい。
売却するためには不動産において、ほとんど何も知らない無知な方に売る以外の方法が殆どない事を。
一般のマンション
ワンルームマンションに入らないタイプ、部屋のサイズが大きな物件は条件を満たすと勝率が非常に高くなる。不動産投資と言うと家賃収入が主として考えるのは、もちろん大事ではある。
しかし、この区分所有マンションで勝ちを確定させたいというのならば利回りよりも大切なことがある。
先に述べたようにワンルームマンションでの問題点は最終的に出口とする売却価格が底抜けしてしまう、場合によっては値がつかないという状況が一番最後に訪れるということが最大の問題だった。
売買の値段がつかないというのは簡単に言えば賃料収入以外での価値がほとんどない事を意味する。
一方、それよりも大きな需要のある大きさの物件であった場合はどうだろう。
少なくとも都心部であればマンションのニーズがなくなることは向こう 20 年経ってもないと言われている。
住宅のニーズが必ずある、人が住み続ける地域であれば最終的な売却対象相手は当然住居を求める方々になろう。
※参考 | 東京都の統計 東京都区市町村別人口の予測
転用の可否が肝
不動産投資をする誰にとっても融資の利用は重要であるだろうが、それ以上に住宅を売買するという際には住宅ローンが組めるかどうかというのが重要である。
住宅購入希望者はノンバンクを使う人はいないし、基本的には不動産業者も勧めないからだ。
生活基盤、住居を購入する事を目的とする人は通常の誰もが使う金融機関での住宅ローン以外、利用する事はない。
マンションの取引価格は特にこの住宅ローンが組めるかどうかで大きく変わる。
必勝マンションの条件
登記簿面積 30 平米以上
購入者が取得時に入居者がいない。
住居として使用する
負の条件 ( 対応できるケースあり )
60 年 - 築年数 = 借入期間の上限 (35 年以内 ) 。古くなると借入期間が取りにくい。
マンションが自主管理 ( 融資対象外の金融機関がでてくる )
問題をクリアできるマンション
フラット 35 適合証明書が取得されている ( 取得の為、手配 ) 。
購入者がマンションを取得する際、登記簿面積で 30 平米以上の物件であれば住宅ローンは使える ( 登記簿面積は内法であり、図面やパンプレットで表示される部屋面積 ( 専有面積 ) は、壁芯の為、若干面積が大きい ) 。
出口はそれを実需で売却した場合の相場で見ておくといい。
必勝 POINT 「実需」
一定以上の需要のある人気地域においては、投資用 ( 賃借人がいる物件 ) と実需の相場に乖離がある。
利回り物件として購入し、売却する際には実需で売却すると利益が確保できるという公式が成立する。
賃貸で運営し、入居者が退去したら住宅用として売却するという事が鉄板といえよう。
重要な指数は実需物件との相場の乖離を図るため、専有面積の平米単価が重要なのだ。
そこで合格した物件の詳細を取り寄せ、利回りなどを確認する工程が区分マンションを選別する際に取り入れるべき方法だ。
不動産賃貸運営をしていく上で最もポイントにするべきところは、賃貸の家賃収入によって残債を減らしていく、賃料収入により純資産を増やしていく点が最大の利点だと言える。
最終的な売却が読めれは、保有期間中は維持し続けることを焦点に経営ができる。
ワンルームマンションの場合は売却値に底がない。
しかし、実需転用が可能な区分マンションに関しては、確実に実需の相場で売却することが可能である。
予想と異なり入居者が退去しないという事があればそれはそれでよろしい。
残債が減って、売却時のて残りは増えていく。投資効率は落ちるが売却時に大きな利幅は大きくなる。
区分マンションで確実に勝つためにはキャッシュフローに着目しすぎない
売却値が底が抜けてしまうワンルームマンションは坪賃料がどれだけ高いか、何年保有して売り逃げができるかがポイント。決して長く保有しすぎないように注意してほしい。
実需転用できる区分マンションの場合、どれだけ保有期間が取れるか = 残債を減らし純資産を増やすことができるか。そして高値で取引されうる期間内に売却ができるか。実需相場との乖離が仕入れの時点で見えるケースがかなり多い。
注意点
住宅購入者は本人の収入と住まいを照らし合わせて住宅ローンを組む。そのエリアにおいて最も取引されうる価格帯、年収想定をしつつ、展開することが重要だろう。
超高級マンションのように一部の富裕層しか購入しない物件に関しては景気がいい時と悪い時とで取引の値がだいぶ変わる。
一方、その地域においていつもニーズのある価格帯の物件であれば実需の価格変動は少ない。変動があるにしても緩やかだ。 そして住宅としてのニーズがある地域であれば値段がつかなくなるということもしばらくはありえない。
築年別の価格水準に注意
実需においても築 5 年から築 10 年ぐらいまでは物件によっては価格下落が存在する。価格下落の見立ては重要だ。
逆に築 20 年から築 25 年ほど経過したマンションの価格水準はほとんど下落しなくなる。この価格下落がほとんどないのも売却想定する際に非常に役に立つ。
そして最終的にその地域内において、最低価格帯になる物件に関しては根強い人気を必ず誇る。価格帯は高くないものの必ず売却の際にお客さんがつくのだ。
まとめ
投資対象としての区分マンションの特徴を解説し、次に専有面積により利の出す戦略が異なる事を示した。
単身用 ( ワンルーム ) の場合、通常金融機関での融資利用ができない事が足かせとなり、価格の底抜けリスクがある。
坪賃料の差がキャッシュフローの蓄積に与える影響を示し、坪賃料の高さが必勝のポイントである事を解説した。
ワンルームマンション以外は、投資用と実需の乖離に目をつける事、不動産市場において最も購入希望者の多い住宅市場への転用、住宅ローンが使用できる物件が勝率を劇的に上げてくれる事を示した。
冒頭にあげた必勝へのキーとなる「坪賃料と実需」について、その利点を最大に生かし、区分マンションにおいても必勝を期して頂きたい。
あとがき
価格帯が低くなるワンルームマンションの方が難易度が高い事に驚いた方もいるかもしれない。
この記事では一定以上の需要のある都心部を対象として解説してきたが、長期的に投資で成功しようと考えるならば、私は実需転用可能な広い区分マンションをおすすめする。
やはり継続的に投資対象を増やし、資産の拡大、利益の追求をするならば信用棄損リスクを抱えて融資利用のしがたいワンルームマンションを選択するメリットはあまりないと私は考える。
ワンルームがお好みならば坪賃料が高く、修繕コストがかからない物件を取得しタイミングで短期、常に売却チャンスを伺うことが肝要だろう。
実需転用可能な区分マンションの場合、今回解説した物件選別法をまず覚えてほしい。
そして、取得後は入居者が退去したら実需で売る。あまりよくばりすぎて保有期間が長くなりすぎないように注意頂ければよいだろう。
値が下降傾向に入っても困るし、そもそも同じ利益額を出すにしても長期になるという事は投資効率が悪いということなのだから。基本 5 年から 7 年位の保有がパフォーマンス的にもよいだろう。
シミュレーションを利用頂くとわかるが保有するだけで資金が回収しきれることは基本ない。賃料下落、空室率増大は影響が大きい、時間と共にリスクは高まる。
利益を追求するならば出せる利益をしっかり出す事が最大の防御である。賃料のみの利益、最大の利益を生む不動産の売買抜きではパフォーマンスも著しく落ちる。
パフォーマンスが落ちるという事は負ける可能性が増えることでもある。 100 戦 100 勝、必勝の為には出せる利益の最大値を目指すべきだ。それこそが不動産経営でのあらゆる問題を解決してくれる方法なのだから。
皆様のお役に立つ記事であった事を願う。
